Đề án Xây dựng một chung cư giá rẻ

I.Tính cấp thiết phải thực hiện dự án Hiện nay cùng với sự phát triển nagỳ một tăng lên của nền kinh tế - xã hội. Nhu cầu về chỗ ở của người dân cũng như của cán bộ công nhân viên chức cũng không ngừng tăng theo. Trong quá trình này cùng với sự xây dựng mới, sửa sang, tu tạo các công trình nhà ở, ký túc xá đã cũ của khu vực trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội trở nên bức xúc hơn bao giờ hết. Mặt khác, hiện nay trong khuân viên trường vẫn còn một số cán bộ công nhân viên chức vẫn phải sống, sinh hoạt chung cùng các sinh viên tạo sự mất mỹ quan và bức xúc trong trường. Thực trạng trên đã gây ra không ít rắc rối và nhếch nhác trong tiến trình đổi mới, củng cố và phát triển trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội hiện nay. Thêm vào đó một số cán bộ công nhân viên chức đặc biệt là các cán bộ trẻ mới về trường công tác giảng dạy của trường vẫn thiếu chỗ ở, họ phải thuê nhà dân với chi phí cao và chưa đảm bảo được chất lượng cuộc song làm ảnh hưởng đến chất lượng giảng dạy nói chung. Bên cạnh đó trong khu vực dân cư của trường hiện nay nhu cầu về chỗ ở của một bộ phận dân cư có xu hướng tăng lên vì đất ở tại khu vực đã tăng lên nhanh. Nhằm giải quyết những bức xúc này chúng tôi đề xuất tới trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội cho tiến hành thực hiện đề án xây dựng khu chung cư Đại Học giá rẻ tại khuân viên trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội. Khu chung cư Đại Học Nghiệp cũ hiện nay đã xuống cấp trầm trọng phần lớn các phòng không còn đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt cần thiết của cán bộ Công nhân viên của trường, một số khác đã được sử dụng vói mục đích khác ( kinh doanh, tư hữu,…) gây bất đồng trong nhà trường. Đây lại là địa điểm có diện tích khá lớn thích hợp cho các cán bộ công nhân viên sống, sinh hoạt và làm việc vì gần các giảng đường chính của trường, gần khu chợ sinh viên, gần các trung tâm trường cung như trung tâm thị trấn Trâu Quỳ thuận lợi cho cuộc sống của các cán bộ, giảng viên. Từ những căn cứ trên chúng tôi đề xuất đề án xây dựng một chung cư giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu về chổ ở hết sức bức xúc của các cán bộ giảng dạy, viên chức nhà trường cũng như một bộ phận dân cư quanh khu vực trường có nhu cầu về nhà ở hiện nay. Và theo tính toán của chúng tôi dự án khi đi vào thực hiện sẽ mang tính khả thi rất cao góp phần vào tiến trình đưa trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội trở thành một trường Đại Học chất lượng cao đáp ứng được đòi hỏi về đào tạo của đất nước. II. Các căn cứ thực hiện dự án Quyết định số 53QĐ/NL của Bộ Nông Lâm, đóng tại Văn Điển (Hà Nội). Về việc thanh lập trường Đại Học Nông Nghiệp Nông Nghiệp I Hà Nội( tiền thân của trường hiện nay) Giấy phép số…..về quyền sử dụng đất của trường Đại Học Nông Nghiệp I Hà Nội Giấy phép xây dựng số … của trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội Công văn số … của Sở quy hoạch và kiến trúc Thành phố Hà Nội về việc xây dựng khu chung cư Đại Học tại thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội. Công văn số … của Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội về việc xây dựng khu chung cư Đại Học tại thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội. Công văn số … của Sở tài nguyên và môi trường Thành phố Hà Nội về việc xây dựng khu chung cư Đại Học tại thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội. Các quy chuẩn xây dựng ban hành theo quyết định số 682/BXD- CSXD và 439/BXD- CSXD của Bộ xây dựng và các tiêu chuẩn hiện hành. + Tiêu chuẩn về thiết kế căn hộ - TCVN 4450-91 + Tiêu chuẩn về thiết kế bê tông cốt thép - TCVN 5574-95 + Tiêu chuẩn về thiết kế nền nhà và công trình - TCVN 45-78 + Tiêu chuẩn về cấp nước - TCVN4513-88 + Tiêu chuẩn về thoát nước - 20TCN – 51- 84 + Tiêu chuẩn về thông gió - TCVN 5687-1992 + Tiêu chuẩn về chiếu sáng - 20TCN-29-91 + Tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy - TCVN 2622-78. III. Khảo sát thị trường 3.1. Sản phẩm dịch vụ - Sản phẩm dịch vụ chủ yếu của dự án là các căn hộ chung cư giá rẻ có biên độ giá từ 600 – 700 triệu đồng. - Ngoài ra còn các dịch vụ đi kèm như: + Nhà giữ trẻ + Siêu thị Mini + Dịch vụ bể bơi + … 3.2. Phân tích thị trường - Các sản phẩm dịch vụ của dự án thỏa mãn các nhu cầu về nhà ở cũng như các dịch vụ đi kèm của các hộ gia đình mua nhà tại khu chung cư của dư án - Các căn hộ cho thuê của người dân và hệ thống ký túc xá của trường là các đối thủ cạnh tranh chủ yếu của khu nhà chung cư. Song họ có những yếu điểm sau làm cho các căn hộ của khu chung cư có thể cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường: + Chất lượng các phòng ở của các nhà trọ quá kém: mặt bằng không quá 20m2, hệ thống cấp thoát nước không đảm bảo, vệ sinh kém, các tiện nghi trong phòng ở không có hoặc quá cũ và đã hư hỏng,… ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người thuê nhà. + Các căn hộ ở khá phân tán và ở khá xa trung tâm trường, các dịch vụ thiết yếu về giải trí, nội trợ, chăm con cái không được đáp ứng + Ưu điểm của các căn hộ này là giá rẻ - Ưu điểm của các căn hộ của dự án: các căn hộ đảm bảo hiện đại, rộng > 30m2 với đầy đủ tiện nghi và các dịch vụ đi kèm. Giá khá cao song với giá mặt bằng của các căn hộ chung cư thi đã rẻ đi một nửa, được thanh toán theo hình thức trả góp với mức lãi suất ưu đãi. - Thị trường tiêu thụ mục tiêu của dự án: Đó là các cán bộ công nhân viên giảng dạy và công tác tại trường ĐH Nông Nghiệp Hà Nội chưa có chỗ ở ổn định, có mức sống khá, các gia đình trẻ mới lập trên địa bàn thị trấn Trâu Quỳ có nhu cầu ra ở riêng. IV. Mục tiêu của dự án 4.1. Mục tiêu chung - Giải quyết nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên chức và dân cư của trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội - Thực hiện mục tiêu lợi nhuận của một dự án kinh tế 4.2. Mục tiêu cụ thể - Đảm bảo đủ nhu cầu về chổ ở cho 100% cán bộ công nhân viên chức có khả năng và nhu cầu cấp thiết về chỗ ở sau một năm đi vào sử dụng. - Giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở của dân cư trong và ngoài khu vực thị trấn Trâu Quỳ sau 2 năm đi vào hoạt động đồng thời bán hết toàn bộ số căn hộ đã xây dựng. - Đảm bảo các dich vụ chăm sóc, giải trí, mua sắm của các gia đình sinh sống tại nhà chung cư - Góp phần hiện đại hóa bộ mặt trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội, giảm thiểu áp lực cuộc sống cho các cán bộ công nhân viên chức nhà trường. - Đóng góp một phần kinh phí hoạt động cho nhà trường thông qua lợi nhuận đạt được của dự án. - Tạo ra việc làm cho: Cty xây dựng, một số lao công, nhân viên phục vụ khu chung cư khi đi vào sử dụng tạo thu nhập cho họ. 4.3. Giải pháp Mặt bằng: Mặt bằng xây dựng khu chung cư sẽ là khoảng đất nằm trên khu vực nhà tập thể đại học cũ đã xuống cấp sau nhiều năm đưa vào sử dụng, bằng giấy quyền sử dụng đất của trường Đại học Nông Nghiêp Hà Nội sẽ thu lại có đền bù cho các hộ đang sinh sống và kinh doanh trên khoảng đất này, đồng thời với quá trình di chuyển họ đến nơi ở mới. thực hiện quá trình san lấp mặt bằng cho việc xây mới khu chung cư. Vốn: Nguồn vốn được huy động cho dự án sẽ gồm các nguồn sau: - Nguồn quỹ chi tiêu của trường dôi dư: 10% - Nguồn vay từ các ngân hàng qua hoạch định tài chính của dự án đến các ngân hàng này dự kiến vay được khoảng 60% - Nguồn đặt cọc tiền nhà của các gia đình đặt tiền trước khoảng 20% - Nguồn vay từ các tổ chức, các ngành, các khoa, và các cá nhân 10% Tổng nguồn vốn được huy động cho dự án là 100.000.000.000 VNĐ ( Năm mươi tỷ đồng chẵn ) Thi công: Đơn vị đăng ký dự thầu là các Công ty Xây dựng lớn có tên tuổi như: Thăng long II, Vinaconec, …Công trình được xây dựng với đủ các tiêu chuẩn đảm bảo chất lượng chung cư cao tầng. Nhà chung cư được xây dựng với kiến trúc 2 nhà cao tầng ( 10 tầng ). Tầng 1 được sử dụng vào các dịch vụ chung cho khu chung cư. Toàn bộ có với 180 căn hộ, diện tích các căn hộ là 35 – 37m2 Tiêu thụ sản phẩm (xúc tiến marketing): - Cho các cán bộ mua với giá ưu đãi( chiết khấu 2-5% cho các căn hộ đặt trước) - Thanh toán chậm cho các hộ chưa có khả năng thanh toán ngay với lãi suất thấp( Trả >30% trước, còn lại trả hàng năm, sau 5 năm) - Miễn phí các chi phí liên quan đến thủ tục đăng ký sở hữu nhà - Khuyến khích các hộ dân có nhu cầu mua nhà - Tạo điièu kiện tốt nhất cho các sinh viên, giảng viên mới ra trường và mới đến công tác tại trường, giúp họ ổn định chỗ ở để công tác cho tốt. Mục tiêu và giải pháp Mục tiêu chung Mục tiêu cụ thể Giải pháp Hoạt động Giải quyết nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên chức và dân cư của trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội Đảm bảo đủ nhu cầu về chổ ở cho 100% cán bộ công nhân viên chức có khả năng và nhu cầu cấp thiết về chỗ ở sau một năm đi vào sử dụng Kuyến khích các cán bộ công nhân viên mua nhà với nhiều chính sách hấp hẫn Giảm giá 2-5% cho các hộ đặt trước tiền mua nhà Thực hiện bán trả chậm cho các hộ chưa có khả năng thanh toán ngay (trả trước 30% còn lại trả sau 5 năm) Miễn phí các chi phí liên quan đến các thủ tục, giấy tờ Giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở của dân cư trong và ngoài khu vực thị trấn Trâu Quỳ sau 2 năm đi vào hoạt động đồng thời bán hết toàn bộ số căn hộ đã xây dựng. Quảng bá rộng rãi đến người dân để họ biết, đồng thời khuyến khích họ tìm đén mua nhà Bán trả chậm cho những gia đình chưa đủ khả năng thanh toán ngay(trả trước 50%, số còn lại trả trong 3 năm) Miễn phí các chi phí liên quan đến các thủ tục, giấy tờ Đảm bảo các dich vụ chăm sóc, giải trí, mua sắm của các gia đình sinh sống tại nhà chung cư Cung cấp các dịch vụ đi kèm trong khu chung cư Dành tầng 1 để sử dụng vào mục đích chung: Nhà trẻ, siêu thị, các dịch vụ giải trí,… Quán triệt các tiieu chí về dịch vụ đến người lao động Tuyển và đào tạo bài bản có chất lượng nhân viên phục vụ nhà chung cư, đảm bảo vấn đề an ninh, vệ sinh trong khu chung cư Góp phần hiện đại hóa bộ mặt trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội, giảm thiểu áp lực cuộc sống cho các cán bộ công nhân viên chức nhà trường. Xây mới khu chung cư có vai trò quan trọng trong quá trình xây dựng trương ĐH Nông Nghiệp thành một trường ĐH hiện đại Chuyển và khuyến khích chuyển các cán bộ trẻ hiện sống tạm ở nhiều nơi về khu chung cư để có thể tập trung, ổn định chỗ ở cho họ. Xây nhà 10 tầng sẽ là công trình lớn nhất tại khu vực trường tạo quy mô hiện đại cho nhà trường Thực hiện mục tiêu lợi nhuận của một dự án kinh tế Đóng góp một phần kinh phí hoạt động cho nhà trường thông qua lợi nhuận đạt được của dự án Hạch toán các chi phí tổng dự án sẽ đem đến cho trường khoản lợi nhuận khoảng 15 – 18 tỷ đồng Nguồn thu này sẽ được sử dụng vào các hoạt động đào tạo, mua mới cơ sở vật chất cho nhà trường Các khoản lợi nhuận này sẽ phân bổ đều vào khoảng 1-5 năm Hoàn trả dần các khoản nợ từ nguồn thu trả chậm của các hộ mua nhà phần lợi nhuận được phân phối hàng năm Tạo ra việc làm cho: Cty xây dựng, một số lao công, nhân viên phục vụ khu chung cư khi đi vào sử dụng tạo thu nhập cho họ. Đào tạo và tuyển dụng các công nhân viên phục vụ cho khu chung cư Liên hệ tới các trung tâm đào tạo, các trường hành chính về nhân viên quản lý khu chung cư Ưu tiên các sinh viên của trường mới ra trường Các vị trí về bán hàng tiếp tân sẽ được ưu tiên cho các sinh viên mới ra trường nhưng chưa tìm được việc làm BẢNG TÓM TẮT KẾ HOẠCH DỰ ÁN Chỉ tiêu đánh giá Nguồn số liệu chứng minh Giả định Mục tiêu cụ thể - Đảm bảo đủ nhu cầu về chổ ở cho 100% cán bộ công nhân viên chức và người dân có khả năng và nhu cầu cấp thiết về chỗ ở sau một năm đi vào sử dụng Xây dựng 2 à chung cư cao 10 tầng, mỗi tầng có 10 căn hộ, tổng có 180 căn hộ được sử dụng, tầng 1 được sử dụng vào hoạt đông công - Thời gian thực hiện dự án là 3 năm - Bảng vẽ thiết kế tòa nhà - Biên bản nghiệp thu công trình Toàn bộ số căn hộ được bán hết và đi vào hoạt động ổn định trong vòng 2 năm tiếp theo sau khi đi vào sử dụng Đảm bảo các dich vụ chăm sóc, giải trí, mua sắm của các gia đình sinh sống tại nhà chung cư Tầng 1 được thiết kế với hệ thống cửa hàng ăn với quy mô lớn đảm bảo vệ sinh AT-TP. Nhà giữ trẻ, Siêu thị Mini, Phòng vi tinh-Games, phòng thể thao,… - Bảng thiết kế tòa nhà - Biên bản nghiệp thu công trình xây dựng Các dịch vụ hoạt động với công suất cao nhất đáp ứng đủ các nhu cầu thiết yếu của các hộ gia đình trong khu nhà tập thể Góp phần hiện đại hóa bộ mặt trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội, giảm thiểu áp lực cuộc sống cho các cán bộ công nhân viên chức nhà trường. Nhà chung cư được hoàn thành sẽ trở thành công trình xây dựng đồ sộ nhất của trường, tạo một diện mạo mới cho trường cũng như khu vực - Bảng thiết kế tòa nhà - Thực trạng ácc công trình trong khu vực trường ĐHNN HN Tòa nhà sẽ góp phần tô đẹp them cho trường, thu hút hơn nữa sự chú ý của các nhà đầu tư tới trường - Đóng góp một phần kinh phí hoạt động cho nhà trường thông qua lợi nhuận đạt được của dự án - Lợi nhuận đạt được của dự án - Phân phối lợi nhuận của dự án - Hạch toán tài chính của dự án thông qua các chỉ tiêu IRR, NPV, điểm hòa vốn,… - Báo cáo tài chính của ban quản lý nhà chung cư - Các hộ mua nhà thanh toán đúng hạn và đủ số phải thanh toán - Các dịch vụ cung ứng được các hộ gia đình ủng hộ và sử dụng Thực hiện - Giải tỏa mặt bằng, di rời các hộ đang sinh sống và kinh doanh trong khu vực thi công - Thực hiện quá trình này trong vồng 3 tháng - Tiến hàng san lấp mặt bằng trong vòng 1 tháng - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của trường ĐHNN HN - Bảng thanh toán tiền bồi thường Các hộ đang sống trên khu vực thi công chấp hành và nhanh chóng di chuyển ra nơi ở mới - Triển khai việc thiết kế và nghiệm thu bản vẽ chi tiết công trình - Thực hiện đấu thầu xây dựng đến các Cty xây dựng - Bản vẽ đáp ứng được các tiêu chuẩn và phù hợp với giá cả công trình - Các Cty tham gia đấu thầu phải đảm bảo được chất lượng, có uy tín trong ngành xây dựng - Tiêu chuẩn bản vẽ thiết kế - Các tiêu chuẩn xây dựng( ở trên) - Giấy phép kinh doanh của các Cty xây dựng - Bản vẽ và Cty xây dựng đáp ứng tốt tất cả các tiêu chuẩn khắt khe nhất - Tiến hành thi công công trình trong vòng 3 năm - Trong quá trình xây dựng đơn vị chủ quản (Trường ĐHNN HN) thực hiện việc giám sát quá trình và tiến độ thi công của công trình - Thời gian biểu xây dựng công trình đúng với bản kế hoạch - Nhà đầu tư bàn giao công trình đúng dự kiến - Giấy phép xây dựng của sở quy hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội - Bảng kế hoạch dự án xây dựng nhà chung cư Đại Học - Bảng nhật ký giám sát của giám sát viên - Điều kiện tự nhiên thuận lợi cho quá trình xây dựng - Cty xây dựng thực hiện Huy động nguồn vốn 100 tỷ đồng - Vay từ nguồn ngân sách không thường xuyên của trường 10 tỷ đồng - Vay Ngân hàng 60 tỷ đồng - Nhận tiền cộ của các hộ đặt trước 20 tỷ đồng - Vay từ các tổ chức khác 10 tỷ đồng Thẩm định dự án và đưa vào sử dụng