Ngân hàng tín dụng - Phương pháp thu nhập

1 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 2 I. Giới thiệu phương pháp thu nhập • A. Tổng quan về phương pháp. 1. Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được mua- bán như một khoản đầu tư. 2. Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với tài sản, một tài sản tạo ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi). 3. Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng để phân tích khả năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai của một tài sản sau đó vốn hóa dòng thu nhập này để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản. 3 Ph¬ng ph¸p nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng cña mét tµi s¶n b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp rßng t¬ng lai cã thÓ nhËn ®îc tõ tµi s¶n ®ã. 4 Các nguyên tắc • - Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất • - dự kiến lợi ích tương lai • - Cung cầu • - Thay thế • - Tác động bên ngoài 5 Khả năng áp dụng và những giới hạn của phương pháp. 1. Phương pháp thu nhập thích hợp trong thẩm định giá những bất động sản tạo ra thu nhập từ một loại hình kinh doanh như khách sạn, cửa hàng, văn phòng cho thuê... 2. Phương pháp thu nhập cho thấy rõ những động thái của người mua tiềm năng đối với loại hình bất động sản tạo ra thu nhập. 3. Phương pháp thu nhập đòi hỏi một số thông tin phù hợp có sẵn trên thị trường. 6 C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p thu nhËp –Bíc 1: íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m. –Bíc 2: íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. –Bíc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. –Bíc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸. 7 Một số hàm tài chính cơ bản • Cột 1. Giá trị tương lai của 1 đồng hiện tại: FV = PV(1+i) n 8 Cột 2. Giá trị tương lai của một khoản tích luỹ hàng năm: • FV = I.Sħ • Lưu ý. I là thanh toán định kỳ theo phương thức đều đặn   ( )1 1i i n Sħ 9 Ví dụ: • Giả sử $3,000 được gửi vào cuối thời điểm mỗi năm trong thời gian 17 năm. Số tiền này được chuyển vào tài khoản để hưởng mức lãi suất nhập gốc 8.5% hàng năm vào thời điểm cuối của mỗi năm. Tổng số tiền tích lũy được sẽ là $105,962.20. • Hệ số là 35.320733. • Như vậy: $3, . $105, .000 35320733 96220  10 Cột 3. Hệ số quỹ trả nợ (hệ số quỹ dự phòng) 1 1 1    i i n( )Sħ 11 Ví dụ: • Giả sử một nhà đầu tư muốn tích lũy $100.000 trong thời gian 20 năm. Nếu ông ta có thể hưởng một mức lãi suất nhập gốc 9,5% hàng năm từ số tiền trên thì số tiền gửi hàng năm mà ông ta sẽ phải nộp vào thời điểm cuối mỗi năm là $1.847,70. • Hệ số là 0,018477. • Cho nên: $100, . $1, .000 0018477 84770  12 Cột 4. Giá trị hiện tại của $1 trong tương lai PV FV i n   1 1( ) 13 Giả sử $10,800 dự kiến sẽ nhận được trong thời hạn một năm • Hệ số giá trị hiện tại là 0.925926. Nó cho biết giá trị hiện tại của $1 nhận được trong thời hạn một năm nếu lợi nhuận dự kiến là 8%. . PV     $10, ( . ) $10, ( . ) $10, 800 1 1 0 08 800 0 925926 000 1 14 Cột 5. Giá trị hiện tại một khoản tích luỹ đều hàng năm    1 1 1( )i i n aħ 15 Ví dụ: • Một nhà đầu tư được ủy quyền nhận $26,000 mỗi năm trong thời hạn 20 năm với các khoản thanh toán được thực hiện vào thời điểm cuối mỗi năm. Với tỷ lệ chiết khấu 12% — để chi trả cho cả phần lợi nhuận từ khoản đầu tư chưa thực hiện và toàn bộ lợi nhuận của khoản đầu tư vào phần trả theo định kỳ được nhập gốc với lãi suất 12% vào thời điểm cuối mỗi năm — giá trị hiện tại của dòng thu nhập này (khoản đầu tư mà hiện nay nhà đầu tư có quyền thực hiện) là $194.205,54. • Hệ số là 7,469444. • Cho nên: $26, . $194, .000 7469444 20554  16 Cột 6. Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần một đô la 1 1 1 1    i i n( ) aħ 17 Hoàn vốn đầu tư $100,000 invested in a property $100,000 $10,000 $10,000 $10,000 $10,000 Holding Period Return on Capital Return of Capital 18 Ví dụ: • Giả sử một nhà đầu tư vay $250,000 với lãi suất 13%, được trả dần hàng tháng theo từng phần bằng nhau trong thời gian 20 năm. • Số tiền phải trả hàng tháng, bao gồm gốc và lãi là $2,928.94. • Hệ số là 0.011716. • Cho nên: $250, . $2, .000 0011716 92900  19 • Lưu ý. Tỷ lệ vốn hóa nợ vay thế chấp trong ví dụ này là: • Chứng minh: Số tiền thanh toán nợ hàng năm là (12)x($2.929) = 35.148. • $35.148/$250,000 = 0,140589 = 14,06%. 12 0011716 0140589 1406%  . . . 20 Kế hoạch trả dần nợ vay • Ví dụ: • Giả sử $100,000 được vay trong thời hạn 3 năm với lãi suất 10%, được trả dần hàng năm. Số tiền phải trả hàng năm cho khoản vay là $40,211.48. Kế hoạch trả dần nợ vay được thực hiện như sau: 21 Kế hoạch trả dần nợ vay Năm Gốc Tiền lãi Tổng mức phải trả Số dư 0 $100,000 1 $30,211 $10,000 $40,211 $ 69,788 2 $33,232 $ 6,978 $40,211 $ 36,555 3 $36,555 $ 3,655 $40,211 -0- 22 Xác định số dư của khoản vay • Số dư của khoản vay tại bất cứ thời điểm nào là giá trị hiện tại của các khoản phải trả còn tồn đọng. • Ví dụ: Đối với khoản vay nói trên. Số dư $69,788.52 sau năm một là giá trị hiện tại của số tiền nợ phải trả trong hai năm còn lại. 23 Giá trị hiện tại ròng (NPV) và hàm tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) A. NPV = PV – Giá trị đầu tư thực tế 1. Có thể là giá trị dương hay giá trị âm 2. Nếu giá trị dương, tỷ suất hoàn vốn nội bộ dự kiến > tỷ lệ chiết khấu 3. Nếu giá trị âm, tỷ suất hoàn vốn nội bộ dự kiến < tỷ lệ chiết khấu 4. Nguyên tắc là chấp nhận các mức đầu tư có giá trị hiện tại ròng dương 24 B. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR là tỷ lệ chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng NPV = 0 1. Nó là tỷ suất lợi nhuận dự kiến 2. Nguyên tắc là chấp nhận các mức đầu tư có tỷ suất hoàn vốn nội bộ dự kiến ≥ tỷ lệ chiết khấu 25 II. Phương pháp vốn hoá trực tiếp V = R I - V: gi¸ trÞ bất động sản - I: thu nhËp rßng tõ tµi s¶n - R: tû lÖ vèn ho¸ Áp dụng cho trường hợp tài sản mang lại thu nhập đều và vĩnh viễn 26 thời gian hiệu lực 12 Months Property generat Net Operating Inco NOI = $150,000 PHARMACY kinh doanh thuốc thá g . Thẩm định giá một cửa hàng bán thuốc có diện tích 3900 m vuông. Theo ước tính, thu nhập từ kinh doanh ròng (gọi tắt là NOI) trong năm đầu tiên là 150.000 USD. 27 Diện tích cửa hàng (m2) Giá bán (USD) NOI ước tính hàng năm (USD) Tỷ lệ vốn hóa 1 4200 2.015.000 158.000 2 3800 1.820.000 146.000 3 4400 2.100.000 160.000 4 3500 1.700.000 141.000 0,0784 0,0802 0,0762 0,0830 28 • Quá trình vốn hóa trực tiếp: thu nhập ròng từ kinh doanh thuốc / tỷ lệ vốn hóa chung = giá trị. V = 150.000 0,08 = 1.875.000 29 Tính toán thu nhập hoạt động ròng • Bài tập 12 30 Bảng báo cáo thu nhập KHOẢN MỤC THÀNH TIỀN KÝ HIỆU Tổng thu nhập tiềm năng = PGI Lỗ về diện tích bỏ trống/thu nợ (số âm) − Tổng thu nhập thực hiệu = EGI Chi phí hoạt động (số âm) − OE Thu nhập hoạt động ròng = IO Khoản thanh toán nợ hàng năm (số âm) − IM Dòng tiền trước thuế (thu nhập của vốn chủ sở hữu) = PTCF = IE 31 Chung cư gồm 16 căn hộ Ngày có hiệu lực thi hành 12 Months 12 Tháng Bất động sản tạo ra một khoản PGI là 124.800 đô la a. Một Tòa nhà chung cư 16 căn hộ có tổng thu nhập tiềm năng (PGI) là 124.800 đôla. Tỷ lệ phòng trống là 5% và chi phí hoạt động là 40.000 đôla. Nếu tỷ lệ vốn hóa là 8,25% thì giá trị tính bởi phương thức vốn hóa trực tiếp là bao nhiêu? 32 • b. Nếu tòa nhà chung cư tương tự được bán với giá 924.000 đôla, thì tỷ lệ vốn hóa là bao nhiêu? 33 Chi phí hoạt động • Khoản chi tiêu theo thời kỳ cần thiết để duy trì bất động sản và tiếp tục tạo ra tổng thu nhập thực hiệu, giả định rằng việc quản lý tốt và khôn khéo. • Một báo cáo vận hành dùng để thẩm định giá có thể khác với báo cáo do chủ sở hữu hoặc kế toán viên viết. 34 1-Chi phí cố định a. Thuế b. Bảo hiểm 35 2- Chi phí biến đổi a. Tiền trả công quản lý b. Phí làm hợp đồng c. Những tiện ích d. Chi phí sưởi ấm e. Điều hoà nhiệt độ f. Tiền lương g. Dọn vệ sinh h. Bảo dưỡng và sửa chữa i. Trang trí j. Chi phí duy trì khu vực đỗ xe và mặt đất k. Các chi phí khác 36 3-Tiền khấu trừ chi phí thay thế 37 Tổng chi phí hoạt động • Tổng cộng các khoản chi phí hoạt động, bao gồm chi phí cố định, chi phí biến đổi và khoản khấu trừ chi phí thay thế. • Bài tập 12 38 Cách tính các tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (RO) 1. Sử dụng các giao dịch tương đồng 2. Kỹ thuật giá trị còn lại 39 1. Sử dụng các giao dịch có thể so sánh được • Tính tỷ lệ vốn hóa (RO) cho toà nhà văn phòng thấp tầng với diện tích là 30.000 foot vuông với 12 người thuê, được xây dựng vào năm 1988. • Nghiên cứu của bạn chỉ ra bất động sản cần định giá và các bất động sản có thể so sánh được đã được thuê với giá thị trường và tất cả các bất động sản này đều ở trong cùng một khu vực thị trường. 40 Phân tích số liệu thị trường # Giá bán IO RO 1 $2.900.000 $275.500 9,50% 2 $1.920.000 $170.625 8,75% 3 $1.600.000 $168.000 10,50% 4 $4.200.000 $378.000 9,00% 5 $2.595.000 $240.000 9,25% 41 Bây giờ hãy phân tích các số liệu bổ sung về các giao dịch bất động sản tương tự Quy mô tòa nhà (Foot vuông) Số người thuê Năm xây dựng RO 1 40.000 15 1985 9,50% 2 24.000 2 2002 8,75% 3 18.000 6 1975 10,50% 4 70.000 30 1995 9,00 % 5 30.000 10 1990 9,25% 42 Tỷ lệ vốn hóa tổng thể phù hợp của bất động sản cần định giá (RO) là bao nhiêu? Tại sao? Quy mô tòa nhà (Foot vuông) Số người thuê Năm xây dựng RO tính được 30,000 12 1988 9,25% 43 2. Kỹ thuật giá trị còn lại Giá trị của bất động sản được đánh giá trên các phương diện: • Vật lý: đất và công trình • Tài chính: vốn tự có, tiền vay • Pháp lý: hợp đồng ràng buộc cho thuê • Kinh tế: thu nhập và giá trị thu hồi 44 a. Khía cạnh vật lý • V0 = VL + VB • I0 = IL + IB R0 = L.RL + B.RB L – tỷ trọng giá trị đất trong tổng giá trị bất động sản B – tỷ trọng giá trị nhà trong tổng giá trị bất động sản 45 R0 = I0 V0 RB = IB VB V0 = I0 R0 VL = IL RL VB = IB RB RL = IL VL 46 Ví dụ 1 • Cho biết: • Tỷ lệ vốn hóa đất là 0.0800, • tỷ lệ vốn hóa công trình là 0.1100, • hệ số giá trị công trình trên tổng giá trị bằng 0.80. • Tổng tỷ lệ vốn hóa là bao nhiêu? 47 Ví dụ 2 • Giả thiết: • Giá bán $600.000 • Doanh thu ròng từ hoạt động: $58.000 • Giá trị đất $180.000 • RL 0.0900 a. RO là bao nhiêu? b. RB là bao nhiêu? 48 Ví dụ 3 • Giả thiết: • IO $25.000 • Giá trị đất: $50.000 • RL 0.0900 • RB 0.1100 a. Giá trị bất động sản? b. Tại sao RB > RL? 49 Ví dụ 4 • Dựa trên thông tin dưới đây, tỷ lệ vốn hóa công trình là bao nhiêu? • Giá trị đất $650,000 • Doanh thu ròng từ hoạt động $276,000 • Tỷ lệ vốn hóa đất 10% • Tổng tỷ lệ vốn hóa 12% 50 • Phương pháp đầu tư hỗn hợp hay là kỹ thuật nhóm đầu tư • Nếu tài sản thẩm định được mua bằng vốn chủ sở hữu và vốn vay, tỷ lệ vốn hoá cần đáp ứng được yêu cầu về sức sinh lợi của cả hai phần đầu tư này. • V0 = VE + VM b. Khía cạnh tài chính 51 R0 = I0 V0 RE = IE VE V0 = I0 R0 VM = IM RM VE = IE RE RM = IM VM 52 Phương pháp đầu tư hỗn hợp hay là kỹ thuật nhóm đầu tư • R0 = M.RM + (1 – M).RE • Trong đó: • M – tỷ trọng khoản nợ vay thế chấp trong tổng giá trị bất động sản • (1 – M) = E – tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng giá trị bất động sản 53 Tỷ lệ vốn hoá đối với vốn vay được gọi là hằng số thế chấp Trong đó: RM – hằng số thế chấp IM – khoản phải trả cho dịch vụ nợ hàng năm VM – tổng tín dụng cầm cố. RM = IM VM 54 RM – là tỷ lệ vốn hoá của vốn vay • RM = i + SFF 1 1 1 1    i i n( ) aħ RM = 55 • Ví dụ: tính tỷ lệ vốn hoá của khoản vay $10.000 với thời hạn vay 30 năm, lãi suất 10%/năm, thanh toán theo năm. • RM = 0,106079 56 Ví dụ 1 • Giả thiết: • IO $55,000 • Khoản vay $380,000 • RM 0.1100 • RE 0.0800 • Giá trị của bất động sản là bao nhiêu? 57 Ví dụ 2 • Tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%, lãi suất tín dụng – 12%, thời hạn tín dụng là 25 năm (thanh toán theo năm), tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu – 5%. Tỷ lệ vốn hoá chung bao gồm: • Hằng số thế chấp của khoản tín dụng được cấp cho 25 năm với lãi suất 12%, RM = 0,1275. • Tỷ lệ vốn hoá chung: • 0,3 x 0,05 + 0,7 x 0,1275 = 0,015 + 0,08925 = 0,10425 = 10,425% 58 Ví dụ 3 Giả thiết: • IO $220,000 • RE 0.0800 • M 0.80 • RM 0.1000 A. RO là bao nhiêu? B. Giá trị là bao nhiêu? 59 Ví dụ 4 • Giá bán $900,000 • Thu nhập ròng từ hoạt động $ 99,000 • Trả trước $200,000 • Số tiền nợ phải trả hàng năm $ 60,520 A. RO là bao nhiêu? B. RM là bao nhiêu? 60 Ví dụ 5 • Thu nhập ròng từ hoạt động $100,000 • Tỷ lệ vốn hóa vốn vay 0.0980 • Tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu 0.0700 • Tỷ lệ nợ vay trên giá trị 0.70 A. Tổng tỷ lệ vốn hóa là bao nhiêu? B. Giá trị là bao nhiêu? 61 Tỷ suất năng lực trả nợ (DCR) DCR I I O M     R DCR M R I I V V I V O M O M M O M M                     62 Ví dụ. Sử dụng DCR • Người cho vay mong đợi DCR tối thiểu là 1.2. Các điều khoản hiện tại đòi hỏi tỷ lệ vốn hóa nợ vay thế chấp là 0.1050 với tỷ lệ nợ vay trên giá trị là 75%. IO kỳ vọng là $350,000. A. RO là bao nhiêu? B. VO là bao nhiêu? 63 III. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) PV CF Y CF Y CF Y CF Y n n          1 1 2 2 3 31 1 1 1( ) ( ) ( ) ( )  64 • Giá trị của tài sản là tổng giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá trị hiện tại của bất động sản được thu hồi. V V V O I PRO   65 Để ứng dụng phương pháp DCF cần: • Ước tính dòng tiền qua các năm • Ước lượng tỷ suất chiết khấu dùng làm cơ sở để xác định hiện giá dòng tiền ở thời điểm 0. • Xác định PV hay NPV tuỳ vào mục tiêu phân tích • Ra quyết định dựa vào kết quả tính PV hay NPV. 66 • Chọn lựa mô hình giá trị phụ thuộc vào hai yếu tố 1. Mô hình thu nhập hoạt động ròng kì vọng • a. Không thường xuyên • b. Thường xuyên (được mô hình hóa) • 1) Ổn định • 2) Tỉ lệ thay đổi hàng năm 2. Mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động ròng và bất động sản được thu hồi • a. Tỉ lệ thay đổi khác nhau • b. Tỉ lệ thay đổi giống nhau 67 Dự đoán V IO 68 A. Thu nhập không thường xuyên Trong ®ã: • + V0: gi¸ trÞ cña tµi s¶n • + CFt: thu nhËp rßng n¨m t • + VPR: gi¸ trÞ thu hồi n¨m n • + t: n¨m thø t (t=1,n) • + n: sè n¨m ho¹t ®éng • + Y: tû lÖ chiết khấu       n i PR t t R n Y V Y CF V 1 )1()1( 0 69 B. Nếu thu nhập hoạt động ròng thường xuyên 1. Ổn định: Trong ®ã: – + V0: : gi¸ trÞ cña tµi s¶n – + A: thu nhËp rßng hµng n¨m – + VPR: gi¸ trÞ thu hồi n¨m n – + n: sè n¨m ho¹t ®éng – + Y: tû lÖ chiết khấu n PR n R Y V Y Y IV )1( )1(1 0           0 70 Ví dụ về tiệm kinh doanh thuốc tây 1 2 4 3 Net Obằngg Income $150,000 each year Reversion After Holding Period 5 Effective 5 - năm kinh doanh thuốc tây PHARMACY PHARMACY 1 2 4 3 NOI bằng $150,000 mỗi năm Reversion After Holding Period 5 5 năm thuê 71 • Ví dụ: • NOI bằng $150,000 mỗi năm trong suốt 5 năm. • - nghiên cứu thị trường cho thấy tỷ lệ chiết khấu là 10% • - giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong 5 năm là bao nhiêu? • giả sử nghiên cứu thị trường cho thấy vào cuối năm thứ 5, tòa nhà có giá trị $2.1 triệu. • Giá trị của bất động sản đó là bao nhiêu? 72 2. Tỉ lệ thay đổi hàng năm cố định a. CR là tỷ lệ thay đổi của thu nhập b. CR phải nhỏ hơn Y c. CR phải dương hoặc âm V CR Y Y CR I I n O                        1 1 1 1 ( ) 73 Mô hình giá trị chung • VPR có thể được dự đoán bằng cách vốn hóa thu nhập kì vọng cho năm n + 1 sử dụng tỉ lệ vốn hóa cuối cùng hoặc đầu ra (Rn), sau đó chiết khấu giá trị hiện tại. V V V O I PRO   V I R PR n n  1 Xem Bài tập thực hành 5.4. 74 Mô hình bất động sản cơ bản R Y a   75 Mối quan hệ của R và Y a. R là một tỷ lệ thể hiện mối quan hệ giữa IO trong một năm và giá trị; R phản ánh cả tỷ suất lợi nhuận kì vọng và mô hình thu nhập trong tương lai. b. Y là một tỷ lệ lợi nhuận trên đầu tư thuần; nó không ngầm phản ánh thu nhập trong tương lai bởi vì thu nhập trong tương lai được thể hiện rõ ràng trong mô hình DCF. c. Nếu thu nhập và giá trị đều sẽ không đổi, thì R = Y. d. Nếu thu nhập và giá trị được mong đợi sẽ tăng lên, thì R < Y. e. Nếu thu nhập và giá trị được cho là sẽ giảm, thì R > Y. 76 1. Khi cả thu nhập và giá trị đều sẽ không thay đổi • R = Y • Bài tập thực hành 8.1. 77 2. Khi thu nhập giữ nguyên nhưng giá trị thay đổi • Bài tập thực hành 8.4. sn R = Y - ∆.SFF 78 3. Khi thu nhập và giá trị sẽ thay đổi với tỷ lệ gộp giống nhau • Chú ý. Đây thực tế là một dòng tiền tăng trưởng với tỷ lệ không đổi. Mô hình này đôi khi được nhắc đến như là mô hình tỷ lệ vốn hóa đóng băng do mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được cho là sẽ giữ nguyên theo thời gian. • Bài tập thực hành 8.6. R Y CR  79 ¦u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p thu nhập •- u ®iÓm: Cã ®é chÝnh x¸c t¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th- ¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®îc ®Ó t×m thu nhËp rßng. •- Nhîc ®iÓm: Ph©n tÝch c¸c th¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt. Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng tiÒn trong t¬ng lai. ¸p dông mét tû lÖ vèn ho¸ cè ®Þnh. Khá phức tạp