Những dự đoán táo bạo của cbre cho năm 2008

NHỮNG DỰ ĐOÁN TÁO BẠO CỦA CBRE CHO NĂM 2008 Ngày 30 tháng 01 năm 2008 Người trình bày: Ông Marc Townsend Tổng Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) CB Richard Ellis | Trang 2 y Điểm qua tình hình hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam y Môi trường kinh tế toàn cầu y Những tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam y Các xu hướng chung y Các xu hướng của từng mảng thị trường y Văn phòng y Trung tâm thương mại y Nhà ở (căn hộ bán, biệt thự, căn hộ cho thuê) y Khu công nghiệp y Khách sạn, khu nghỉ dưỡng và sân gôn NỘI DUNG CB Richard Ellis | Trang 3 TÌNH HÌNH HIỆN TẠI CỦA VIỆT NAM y Thị trường phát triển mạnh mẽ y Nguồn cung vẫn còn hạn chế y Nhu cầu vẫn cao y Mặt bằng trống ít – khách thuê xếp hàng chờ đợi mặt bằng văn phòng, nhà ở và thương mại trống tại các vị trí đắc địa y Giá thuê tăng cao y Giá đất cũng tăng cao Nhưng năm 2008, tình hình sẽ như thế nào??? CB Richard Ellis | Trang 4 • Mặt bằng trống – khách thuê xếp hàng chờ đợi mặt bằng văn phòng, nhà ở và thương mại trống tại các vị trí đắc địa – các dự án nhà ở chào bán gần đây tại TP. HCM TÌNH HÌNH HIỆN TẠI CỦA VIỆT NAM CB Richard Ellis | Trang 5 MÔI TRƯỜNG KINH TẾ TOÀN CẦU y Giá vàng tăng kỷ lục từ 1.230.000 vào tháng 1/07 lên 1.610.000 vào tháng 12/07 y Giá dầu tăng kỷ lục y Chi phí xây dựng tăng • Giá thép 0,60cm (REBARS)tăng từ 8.680VND đến 12.000VND/kg • Giá xi măng (VN Pc30) tăng từ 1.050VND đến 1.060VND/kg y Lạm phát tăng dần y Kinh tế Hoa Kỳ đình trệ y Khủng hoảng trong thị trường cho vay thế chấp y Lãi suất y Điều này tác động như thế nào đến sự tăng trưởng kinh tế toàn cầu? y Các sự kiện này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản Việt Nam? CB Richard Ellis | Trang 6 NHỮNG TÁC ĐỘNG ĐỐI VỚI VIỆT NAM y Dịch chuyển nguồn vốn từ những thị trường đã phát triển sang các thị trường đang phát triển y Đa dạng hóa, phân tán rủi ro Tốt hơn là đầu tư vào những nền kinh tế có các thuộc tính như: y Tăng trưởng kinh tế cao y Tình hình chính trị ổn định y Ít phụ thuộc vào nền kinh tế Hoa Kỳ y Giá trị vốn tăng – Thị trường bất động sản y Cung thấp – Cầu cao y Mọi mảng thị trường đều trong tình trạng không có mặt bằng trống y Hưởng lợi từ sự phát triển du lịch CB Richard Ellis | Trang 7 CÁC XU HƯỚNG CHUNG TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM y Nguồn quỹ đầu tư từ các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Mã Lai, Nhật Bản và Đài Loan y Các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường: Các tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất, Israel, Nga và các nước Bắc Âu y Dự kiến Hoa Kỳ sẽ là nhà đầu tư lớn: các tổ chức đầu tư y Các xu hướng pháp lý – Nghị định 84 y Giao thông ngày càng xấu đi y Hình ảnh Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư y Thị trường chứng khoán CB Richard Ellis | Trang 8 NGHỊ ĐỊNH 153 – Hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản y VỐN PHÁP ĐỊNH ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: 6 tỷ đồng (tương đương 375.000USD) KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH Chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án: Đối với dự án khu đô thị mới và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án; Đối với dự án khu nhà ở dưới 20ha: tối thiểu 15% tổng mức đầu tư dự án; và Đối với dự án nhà ở từ 20ha trở lên: tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án. **Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm trước liền kề của năm thực hiện dự án, được thể hiện trong báo cáo tài chính và có cơ quan kiểm toán độc lập xác nhận. CB Richard Ellis | Trang 9 HÌNH THỨC MUA BÁN ỨNG TIỀN TRƯỚC • Việc ứng tiền trước chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng; • Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích đầu tư tạo lập bất động sản. • Khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất ngân hàng thương mại được đưa vào hợp đồng như một hình thức bồi thường thiệt hại trong trường hợp một trong các bên vi phạm hợp đồng. • HÌNH THỨC MUA BÁN TRẢ SAU • Tiền phạt trong trường hợp chủ đầu tư chậm giao nhà được tính căn cứ vào số tiền mà khách hàng đã thanh toán NGHỊ ĐỊNH 153 – Hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản CB Richard Ellis | Trang 10 • Năm 2007 có khoảng 12.000 xe ô tô và 450.000 xe gắn máy đăng ký. Không có chỗ đậu xe! CÁC XU HƯỚNG CHUNG TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM CB Richard Ellis | Trang 11 y Hình ảnh Việt Nam trong mắt nhà đầu tư – giá sản xuất trong ngành công nghệ thông tin, thuê dịch vụ bên ngoài, dịch vụ tổng đài CÁC XU HƯỚNG CHUNG TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM CB Richard Ellis | Trang 12 y Nguồn cung 2007: TP. HCMC có 665.486m2 diện tích sàn Năm 2007, 31 cao ốc được khánh thành, cung cấp 165.381m2 Năm 2008, dự kiến sẽ có thêm 261.949m2 (Gemadept, VPBank, Paragon, Happiness Square) Xu hướng chuyển từ khu trung tâm kinh doanh thành phố đến các Quận Tân Bình, Thủ Thiêm, Quận 7 – Quận 7 có 7 cao ốc văn phòng với 70.000m2 mặt bằng đang trong giai đoạn xây dựng, y Những yêu cầu mới về vị trí văn phòng như hệ thống giao thông, gần nguồn lao động, các tiện ích, chỗ đậu xe, khu ẩm thực, phòng tập thể dục, phòng khám bệnh, trường học THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CB Richard Ellis | Trang 13 XU HƯỚNG GIÃN RA NGOÀI TRUNG TÂM CỦA CÁC CAO ỐC VĂN PHO Khu trung tâm kinh doanh Quận Tân Bình Thủ Thiêm Quận 2 Quận 7 ƯỚN DỊCH CHUYỂN CỦA CÁ CAO Ố VĂN PHÒNG CB Richard Ellis | Trang 14 THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG • Xu hướng mới: các Cao Ốc Xanh • Nguồn cung: hàng trăm dự án đang xây dựng chậm hoàn thành Đến năm 2010 sẽ có thêm 916.00m2 mặt bằng mới • Việc mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp bị trì hoãn do thiếu mặt bằng và giá thuê tăng • Nhu cầu chưa chạm đỉnh • Các cao ốc nhỏ được lợi trong ngắn hạn • Giá thuê đang tăng DỰ ĐOÁN TÁO BẠO CỦA CBRE: Giá thuê tại các cao ốc hạng A sẽ đạt 65 – 70USD/m2 trong năm 2008 (tính trên diện tích thực, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế GTGT) CB Richard Ellis | Trang 15 THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CB Richard Ellis | Trang 16 GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG TP.HCM SO VỚI HỒNG KÔNG & SINGAPORE 44%144 USDRepublic Plaza, SGP 42%151 USDOne Raffles Quay, SGP 40%159 USDOne George St, SGP Cao ốc văn phòng Giá thuê qoốc tế * USD/m2/tháng Tỉ lệ giá thuê tại TP.HCM so với giá thuê quốc tế Two IFC, HK 242 USD 26% Chater House, HK 235 USD 27% Cheung Kong Centre, HK 221 USD 29% * Giá thuê trung bình tại TP. HCM: 63USD/m2/tháng * Diện tích gộp, chưa bao oồm Phí dịch vụ và thuế GTGT Giá thuê Cao ốc văn phòng hạng A tại TP.HCM so với giá thuê tại Hồng Kông hoặc Singapore Nguồn: CBRE CB Richard Ellis | Trang 17 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ VIỆT NAM ĐANG NÓNG CB Richard Ellis | Trang 18 Truyền thống - Chợ - Cửa hàng mặt phố ỈMua sắm theo hình thức truyền thống chiếm 80% tổng doanh thu bán lẻ Hiện đại - Siêu thị / Đại siêu thị - Trung tâm mua sắm & Trung tâm thương mại tổng hợp - Phát triển nhanh chóng tại các khu đô thị CÀNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BÁN LẺ CÀNG THAY ĐỔI CB Richard Ellis | Trang 19 THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BÁN LẺ • Các cửa hàng kinh doanh hàng hiệu/sản phẩm chủ lực/đại siêu thị đang háo hức tham gia thị trường • Các nhà kinh doanh bán lẻ đã có mặt trên thị trường đang háo hức mở rộng hoạt động • Các thương hiệu cao cấp CB Richard Ellis | Trang 20 Saigon Paragon Phú Mỹ Hưng, Nam Sài Gòn Q1/2008 Trung tâm thương mại DTCT:15.000m2 Paragon Corp – Việt Nam Happiness Square Quận 1 2008 (khu bán lẻ) Dự án đa chức năng/Trung tâm thương mại DTCT: 11.000m2 Fei-Yueh Việt Nam – Đài Loan THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BÁN LẺ – NGUỒN CUNG NĂM 2008 CÒN HẠN CHẾ CB Richard Ellis | Trang 21 CB Richard Ellis | Trang 22 NGUỒN CUNG HIỆN TẠI/TƯƠNG LAI VÀ GIÁ THUÊ Nguồn cung tại TP. HCM – 13 dự án với tổng diện tích cho thuê là 140.000m2 Năm 2008 chỉ có 1 dự án nằm tại khu trung tâm kinh doanh của Thành phố: Happiness Square (sẽ sửa lại tên), bổ sung thêm 8.000m2 diện tích cho thuê Tỉ lệ cho thuê bình quân – > 92% (khu trung tâm kinh doanh của Thành phố đã hết chỗ trống và khách thuê phải ghi tên vào danh sách chờ!) Giá thuê tại những vị trí đắc địa nhất năm 2007 (khu trung tâm kinh doanh của Thành phố ) – từ 130USD – 200USD/m2/tháng, do nguồn cung vốn đã hạn chế tại khu trung tâm kinh doanh của Thành phố dự kiến sẽ còn tiếp diễn Giá thuê bình quân năm 2007 – 40USD/m2/tháng Nguồn cung mới đang trong giai đoạn xây dựng >140.000m2 diện tích cho thuê trong 3 năm tới, trong đó năm 2008 sẽ có 45.000m2 (C.T.Plaza (Q.TB), Happiness Square (Q.1), Saigon Paragon (Q.7), và Saigon Palace (Q.11) CB Richard Ellis | Trang 23 XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BÁN LẺ y Thói quen chi tiêu y Không đủ nguồn cung mặt bằng kinh doanh một ngành hàng y Nguồn cung mới xuất hiện nhiều vào năm 2009 và 2010 y Năm 2008: chỉ có Saigon Happiness Square và Saigon Paragon y Giá thuê tiếp tục tăng cao y Các cửa hàng kinh doanh hàng hiệu/sản phẩm chủ lực háo hức tham gia thị trường y Nhiều dự án đầu tư các trung tâm thương mại có quy mô lớn hơn y Những nhà kinh doanh bán lẻ mới đến từ Mã Lai, Singapore, Hàn Quốc,Hoa Kỳ y Cam kết gia nhập WTO – cho phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn thuộc sở hữu nước ngoài vào năm 2009 Dự đoán táo bạo của CBRE: Giá thuê trung bình tại tầng trệt của các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa năm 2008: 200USD/m2 CB Richard Ellis | Trang 24 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN 2007 – 32 dự án chào thị = 13.000 căn 21 dự án hoàn thành (5.800 units) – Cantavil, Garden Plaza, HAGL 1, Botanic, Tanda Court 2008 – 49 dự án sẽ được hoàn thành - Saigon Pearl, Panorama, HV Plaza, Phu My, Garden Plaza 2, HAGL 2 2010 – 14 dự án dự kiến hoàn thành (Vista, Estella, Sky Garden 3, Preche) CB Richard Ellis | Trang 25 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN • Khung pháp lý về quyền sở hữu vững chắc hơn nên thị trường phát triển ngày càng trật tự và các nhà đầu tư cũng vững tin hơn • Chuẩn hóa thủ tục bán căn hộ trước khi dự án được hoàn thành • Thị trường dần trưởng thành • Khách mua sáng suốt – quan tâm hơn đến chất lượng xây dựng, các tiện nghi cung cấp, vị trí cao ốc và chủ đầu tư • Vị trí • Thiết kế/ kiến trúc của dự án và nhà thầu xây dựng • Chi phí xây dựng tăng 30 – 40%, làm chậm tiến độ thi công • Giải phóng mặt bằng chậm trễ làm nhiều dự án lớn bị chậm tiến độ • Khách mua quan tâm nhiều hơn – người dân trong nước, Việt Kiều và người nước ngoài • Số lượng chủ đầu tư nước ngoài gia tăng • Các dự án phát triển khu đô thị: POSCO, Berjaya, Ireka, Daewon, Gamuda, Guoco CB Richard Ellis | Trang 26 35USD/m24.500 – 5.500USD/m2TP. Hồ Chí Minh Căn hộ bán Giá gốc của các dự án căn hộ bán cao cấp tại vị trí đắc địa Giá thuê Hồng Kông 21.175USD/m2 67USD/m2 Singapore 23–26,000USD/m2 70USD/m2 Hà Nội 3,500 – 3,700USD/m2 32USD/m2 Thị trường căn hộ bán so với HK và Singapore CB Richard Ellis | Trang 27 • Nguồn cung căn hộ cho thuê hạn chế, cuối 2007 có 3.000 căn hộ cho thuê tại TP. HCM nhưng năm 2008 KHÔNG CÓ DỰ ÁN NÀO!!! Cumulat ive Supply and Growth (Q4/2007) 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 Unit 0% 20% 40% 60% 80% 100% % New Supply 215 229 566 194 140 40 246 148 198 213 80 375 Existing Supply 300 515 744 1,310 1,504 1,644 1,684 1,930 2,078 2,276 2,489 2,569 Year-on-year growth 71% 44% 76% 15% 9% 3% 15% 8% 10% 9% 3% 14% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ CB Richard Ellis | Trang 28 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHO THUÊ • Các hình thức mua để cho thuê tiếp tục phát triển • Không có dự án căn hộ cho thuê sẽ được khai trương tại các vị trí đẹp trong năm 2008 (các dự án sẽ hoàn thành là Asiana Plaza Serviced Apts. và Saigon Pearl mua để cho thuê) • Tỉ lệ cho thuê và giá thuê của các căn hộ nhỏ hơn ngày càng cao • Các dự án do công ty trong nước quản lý tùy theo vị trí, sẽ đạt đến mức giá 30 – 35USD/m2 • Các căn hộ mang thương hiệu quốc tế tùy theo vị trí, sẽ đạt đến mức giá 40 – 45USD/m2 • Các nhà đầu tư trong và ngoài nước tiếp tục quan tâm nhiều đến thị trường nhưng có một số thách thức như:• Giá đất ở những khu vực nhất định tại các vị trí quan trọng lên đến20.000USD/m2 • Khách thuê tiềm năng bị hấp dẫn bởi các dự án mang thương hiệu quốc tế và các dự án do các công ty nước ngoài quản lý, có nhiều tiện nghi, tiện ích và dịch vụ tốt CB Richard Ellis | Trang 29 CƠNG NGHIỆP • Bao gồm 3 vùng chính: vùng kinh tế trọng điểm hướng Nam, vùng kinh tế trọng điểm hướng Trung, vùng kinh tế trọng điểm hướng Bắc. • Ước tính gần 60% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi. • Ngày càng thu hút các cơng ty thuộc tập đồn quốc tế. • Tăng trường nhanh việc nâng cấp cơ sở hạ tầng. • Hơn 90 các khu cơng nghiệp với nguồn lao động gần 1 triệu người. • 60 khu cơng nghiệp đang trong các giai đoạn nâng cấp – hạ tầng/mở rộng • Các khu mới – VSIP Bắc Ninh và Ascendas – Protrade (Bình Dương) CB Richard Ellis | Trang 30 CƠNG NGHIỆP – Chi Phí Nhân Cơng Tại Các Nước Lận Cận 0 100 200 300 400 500 600 700 2004 120 112 179 545 218 110 143 204 2005 135 105 146 529 205 162 175 184 205 2006 160 134 164 662 221 222 284 256 262 Viet Nam Indonesia Thailand Singapore Malaysia China Philippines India Regional Average CB Richard Ellis | Trang 31 CƠNG NGHIỆP – Cơ Sở Hạ Tầng • Cầu Thủ Thiêm hồn thành vào tháng 1 năm 2008. • Cầu Phú Mỹ dự kiến hồn thành năm 2009. • “Ring Roads” 1 và 2 ước tính hồn thành trong năm 2010; 3 và 4 trong năm 2015 và 2020. • Tầm quan trọng của cuối cùng cảng Sài Gịn tại Nhà Bè sẽ đạt số lượng 1.5 triệu xe container mỗi năm (Giai đoạn 1 vào Q2/2008). • Cảng Cái Mép ở Vũng Tàu thành lập nhằm thay thế các cảng biển ở thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2009. CB Richard Ellis | Trang 32 CƠNG NGHIỆP – Kỹ Thuật Cao Trong Tương Lai ¾ Nhà nước tập trung vào xúc tiến việc quy trình. ¾ Cơng nghệp sinh học, cơng nghệ dược phẩm, kỹ thuật thơng tin, gia cơng linh kiện và độ chính xác khoa học là các ngành cơng nghiệp chính. ¾ Kết hợp mơi trường “Làm việc – Giải trí”. ¾ “Nhà xưởng xây sẵn” với chất lượng cao. ¾ “Xây dựng trang thiết bị” theo yêu cầu khách hàng. CB Richard Ellis | Trang 33 Nguồn cung năm 2007 tại TP. HCM = 6.950 phòng (3 – 5 sao) Dự án lớn tiếp theo tại TP. HCM là Asiana Plaza với trên 300 phòng 26 dự án đang lập kế hoạch/xây dựng tại bãi biển Non Nước-Đà Nẵng 40 dự án đang lập kế hoạch/xây dựng tại Phú Quốc • Điểm đến nghỉ dưỡng không chỉ là Mũi Né, Phan Thiết và Bãi biển Non Nước nữa, mà còn có Vũng Tàu, Vịnh Hạ Long • Các khách sạn đổi chủ trong năm 2007: Novotel, Omni, Guoman, Metropole • Tìm đến Huế (Lăng Cô, Lập An), Phú Quốc, Côn Đảo • Những dự án theo tiêu chuẩn quốc tế với trang thiết bị sang trọng • Cơ cấu đầu tư “Cho người bán thuê lại bất động sản” • Nhà đầu tư trong và ngoài nước thúc đẩy thị trường giải trí phát triển • Các UBND đi tiên phong trong việc thành lập “trung tâm xúc tiến đầu tư theo cơ chế một cửa" • Tài nguyên đất dồi dào • Thời hạn thuê đất thích hợp • Giảm Thuế thu nhập • Tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN & KHU NGHỈ DƯỠNG CB Richard Ellis | Trang 34 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN & KHU NGHỈ DƯỠNG Dự đoán “táo bạo” của CBRE: Giá thuê phòng khách sạn tại TP.HCM và Hà Nội dự đoán tăng đến 400USD/đêm và thậm chí đạt 500USD trong những mùa cao điểm CB Richard Ellis | Trang 35 NHỮNG RỦI RO THỊ TRƯỜNG y Kinh tế toàn cầu phát triển chậm lại y Hoạt động xây dựng vẫn tiếp tục đình trệ y Giá dầu vượt ngưỡng 100USD/thùng y Tình trạng hạn chế tín dụng cho vay lan đến Châu Á y Trái đất nóng lên khiến tình hình ngập lụt ở những quận nằm trong vùng trũng gia tăng y Lạm phát tiếp tục tăng cao CB Richard Ellis | Trang 36 www.cbrevietnam.com CÁC VĂN PHÒNG CỦA CBRE TRÊN TOÀN CẦU XIN CẢM ƠN!