Tài liệu Chọn tiền vay mua nhà thích hợp

F a n n i e M a e F o u n d a t i o n c o ù t h e å g i u ù p q u y ù v ị n h ư t h e á n a ø o . N ếu như quý vị cũng như phần đông những người Mỹ, việc tự làmchủ một căn nhà là một phần quan trọng trong ước mơ củangười Mỹ. Fannie Mae Foundation muốn giúp quý vị thông hiểu những điều cần phải làm để đạt được những ước mơ đó. Quyền sở hữu là một trọng trách lớn mà quý vị phải chấp nhận trong nhiều năm tới. Đó là nỗ lực rất đáng giá, và Fannie Mae Foundation có thể giúp quý vị trong nỗ lực đó. Có thể quý vị không biết nhiều về chúng tôi. Công ty chúng tôi được thành lập và tài trợ bởi Fannie Mae Foundation, một công ty tư được Quốc Hội ủy quyền cung ứng tài chánh cho các công ty vay địa phương về tiền nợ cầm cố mua nhà trong các cộng đồng trên toàn nước Mỹ. Fannie Mae Foundation là một tổ chức bất vụ lợi. Ngoài các hoạt động khác ra, chúng tôi còn cung cấp những tin tức hữu dụng cho những người Mỹ muốn mua nhà. Chúng tôi biết là toàn bộ tiến trình cho vay tiền có thế chấp có thể là khó hiểu, nên chúng tôi cung ứng một dịch vụ quan trọng cho quý vị như những tin tức trong tập cẩm nang này. Chúng tôi hy vọng là các tin tức khách quan này sẽ giúp quý vị khởi hành trên con đường đi tới quyền sở hữu một căn nhà. B a û n h ư ơ ù n g d a ã n n a ø y g i u ù p t ì m t i e à n v a y m u a n h a ø n h ư t h e á n a ø o . V ậy là quý vị muốn mua nhà. Hàng triệu người tại Mỹ cũng làmnhư vậy mỗi năm. Cũng như họ, quý vị muốn thận trọng trongviệc tìm tiền vay mua nhà thích hợp để giấc mộng của mình trở thành sự thực. Có thể vay được bao nhiêu? Dạng vay mua nhà xác định khoản chi trả nào có thể chấp nhận được? Tiền vay mua nhà nào tốt nhất cho ngân sách? Cho tương lai? Khi đọc xong bản hướng dẫn này, quý vị sẽ có lời đáp cho những câu hỏi này và nhiều điều khác. Cần phải biết rõ thông tin này để chuẩn bị cho một vài câu hỏi mà nơi cho vay đặt ra khi quý vị thực sự làm đơn vay tiền mua nhà, và cũng cần biết thông tin này để có khái niệm về giá trị ngôi nhà mình có thể mua trước khi tìm kiếm. Nói ngắn gọn, chúng tôi mong muốn giúp quý vị chuyển đến gia cư mới mà không có những tốn kém bất ngờ và đầy thất vọng khi vay. Bản hướng dẫn này dành cho những người đã sẵn sàng mua nhà. Nghĩa là quý vị có tiểu sử thanh toán hóa đơn đúng hạn, có hồ sơ nghề nghiệp cho thấy làm việc liên tục, và có khả năng trả nợ. Nếu chưa chắc chắn mình sẵn sàng mua nhà, có thể quý vị nên xin bản hướng dẫn đầu tiên trong loạt chỉ dẫn cho người mua nhà — Mở Cánh Cửa để Làm Chủ Một Căn Nhà. Chỉ cần gọi 1-800-688-HOME. Đã sẵn sàng mua nhà không có nghĩa là quý vị chuẩn bị sẵn để tìm tiền vay mua nhà. Cần biết vài từ ngữ chuyên môn và một ít xoay sở để trở thành người tìm tiền vay mua nhà thông minh. Những trang kế tiếp chứa các định nghĩa, sơ đồ và bài tập giúp dễ dàng tìm tiền vay mua nhà nào tốt nhất. Bản hướng dẫn này trình bày tiến trình tìm tiền vay theo ba bước. Bước I: tìm hiểu xem tiền vay mua nhà là gì và cách tính mãi lực của mình. Bước II: tìm hiểu những dạng vay mua nhà khác nhau. Bước III: xác định nơi cho tìm tiền vay mua nhà và cách so sánh những thời hạn cho vay. Vì nơi đây có rất nhiều thông tin, có thể quý vị cần đọc lại nhiều lần. Vui lòng tham khảo Bản So Sánh Các Tiền Vay Mua Nhà tại cuối hướng dẫn này khi thực sự gọi cho nhiều nơi cho vay để so sánh các tiền vay mua nhà. Vì việc tìm tiền vay mua nhà phức tạp hơn nhiều so với khi tìm mua xe hơi hay vật dụng quan trọng mới, cần có được thông tin này trước khi bắt đầu thực hiện. Cũng như đối với bất cứ mua sắm lớn nào, quý vị sẽ được lợi nhất nếu biết cần phải hỏi gì. Vậy hãy khởi sự. M a õ i l ư ï c c u û a q u y ù v ị l a ø g ì ? M ột cách dễ dàng để xem quý vị có thể vay được bao nhiêulà cho nơi cho vay thẩm định trước. Nhiều nơi cho vayrất sẵn lòng cho biết họ có thể cho vay bao nhiêu. Quý vị không buộc phải tự trả lệ phí làm đơn và thực sự vay trong giai đoạn sơ khảo này, nhưng nên nhớ rằng đánh giá sơ khởi này chỉ rất "tổng quát" về mãi lực, và không ràng buộc nơi cho vay phê chuẩn tiền vay của mình. Chỉ có quý vị mới có thể quyết định mượn bao nhiêu là tiện lợi nhất, và dạng vay mua nhà nào thích hợp nhất. Bản hướng dẫn này giúp thực hiện điều đó. Có thể quý vị từng nghe nói rằng nếu mình có thể trả tiền thuê nhà và đặt cọc bằng tiền mặt thì có thể mua nhà, và cũng có thể nghe nói rằng hầu hết mọi cá nhân hay gia đình có thể mượn nhiều đến hai lần rưỡi tổng lợi tức thường niên của gia hộ (trước khi khấu trừ thuế, v.v...). Theo nguyên tắc căn bản này, một đôi vợ chồng với tổng lợi tức hàng năm $30,000 có thể mượn đến $75,000. Cũng như những nguyên tắc khác, điều này dễ dùng, dễ tính, và có thể cho quý vị ước lượng chung về tiền vay mua nhà có thể chấp nhận được. Nhưng vì đơn giản như vậy nên trong đó không tính đến nhiều mẩu thông tin khác giúp xác định quý vị có cảm thấy dễ chịu với trách nhiệm tài chánh này hay không. Do đó, trước khi bắt đầu gọi hoặc đến tìm nơi cho vay, hãy xem xét điều gì thực sự gồm trong chi trả tiền vay mua nhà và một vài yếu tố chánh mà nơi cho vay dùng xác định quý vị có thể vay được bao nhiêu. Trước hết nên hiểu rõ tiền vay mua nhà là gì. TÌM HIỂU XEM MÌNH CÓ THỂ VAY ĐƯỢC BAO NHIÊU BƯỚC I 3 T i e à n v a y m u a n h a ø l a ø g ì ? T iền vay này đòi hỏi quý vị cầm cố nhà như vật bảo đảm hoàntrả tiền vay lại nơi cho vay. Nơi cho vay ưng thuận giữ bằngkhoán tài sản (hoặc giữ bảo chứng bằng khoán tại một vài tiểu bang) đến khi quý vị trả hết tiền vay cộng với tiền lời. Nếu không hoàn trả tiền vay, nơi cho vay có quyền sở hữu nhà của quý vị và bán đi để thanh toán nợ vay mua nhà. TIỀN VAY VÀ TIỀN LỜI. Mọi tiền vay mua nhà đều có hai phần. Phần thứ nhất là tiền vay—đó là số tiền mượn thực sự. Chẳng hạn, nếu vay $70,000 để mua nhà, tiền vay là $70,000. Phần thứ hai là tiền lời—số tiền trả để sử dụng ngân khoản đã mượn. Lượng lời chi trả trong suốt thời gian vay mượn tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà quý vị sẽ tìm hiểu sau đây. Có thể khấu trừ khoản lời cho vay từ thuế, và đây là một trong những quyền lợi của việc sở hữu nhà. TRẢ DẦN. Quý vị hoàn trả tiền vay mua nhà dần dần qua khoản chi tiền vay và tiền lời đều đặn hàng tháng. Số tiền thanh toán được tính sao cho quý vị hết nợ vào cuối thời kỳ ấn định. Trong vài năm đầu, hầu hết tiền trả dùng cho số tiền lời còn nợ. Trong những năm vay mượn cuối cùng, khoản thanh toán gần như dùng cho số tiền vay còn lại. Dạng hoàn trả này gọi là trả dần. Khi bán nhà, quý vị phải thanh toán cho nơi cho vay mọi ngân khoản còn nợ lại trong tiền vay mua nhà. 4 B o á n y e á u t o á a û n h h ư ơ û n g đ e á n v i e ä c t r a û t i e à n v a y m u a n h a ø . N ếu đang tìm mua nhà, quý vị hẳn biết rằng giá địa ốc xácđịnh theo địa điểm, kích thước, đặc điểm riêng (chẳng hạnnhà xe, tầng thượng, phòng tắm phụ thêm) và tình hình thị trường chung. Tuy vậy, trước khi yêu thích ngôi nhà trong mộng của mình, hãy tìm hiểu bốn yếu tố có thể là chánh yếu để xác định quý vị có đủ tài lực cho gia cư hằng mơ ước hay không. Đó là: • lượng tiền cọc, • khoản cho vay, • phân suất lời, và • thời hạn hoàn trả tiền vay đã chọn. Thay đổi trong bất cứ yếu tố nào kể trên cũng ảnh hưởng đến ngôi nhà có thể mua. Hãy xem xét cụ thể mỗi yếu tố để hiểu rõ mãi lực của mình. Sau khi trả lời bốn câu hỏi về mãi lực sau đây, quý vị sẽ sẵn sàng đi vay và biết rõ mình có thể trả bao nhiêu mỗi tháng. 5 Q u y ù v ị c o ù t h e å đ a ë t b a o n h i e â u t i e à n c o ï c ? T iền cọc làm giảm bớt lượng tiền cần mượn, do đó đặt cọcbằng tiền mặt càng nhiều thì tiền vay càng nhỏ, và tiền vayphải trả càng ít. Các nơi cho vay thường xem tiền vay mua nhà có nhiều tiền cọc là bảo đảm hơn, vì quý vị đầu tư nhiều tiền túi vào tài sản hơn. Tiết kiệm đủ tiền để đặt cọc thường là phần khó khăn nhất trong việc chuẩn bị sẵn sàng mua nhà, nhất là khi mua lần đầu tiên. Thường thì phải bỏ ra nhiều năm để thực hiện việc này. CÓ THỂ ĐẶT CỌC NĂM PHẦN TRĂM. Trước kia các nơi cho vay muốn người mua nhà đặt cọc ít nhất 20 phần trăm giá mua nhà, còn ngày nay họ nhìn nhận rằng 20 phần trăm giá bán là số tiền mặt cực lớn cho hầu hết mọi người mua, đặc biệt là đối với người mua lần đầu tiên. Vì vậy hiện nay họ cho vay tiền mua nhà chỉ với khoảng 5 phần trăm tiền cọc, và một số còn cho đặt cọc 3 phần trăm. Đặt cọc dưới 20 phần trăm thường nghĩa là quý vị phải mua bảo hiểm tiền vay mua nhà từ tư nhân. Bảo hiểm này bảo vệ nơi cho vay trong trường hợp quý vị không trả tiền vay được. Chi phí bảo hiểm được cộng vào tiền trả hàng tháng và vào chi trả cuối cùng. Bảo hiểm này giúp quý vị mua nhà sớm hơn nhiều năm so với bình thường vì không phải tiết kiệm để đặt cọc 20 phần trăm. Một vài dạng vay tiền mua nhà đặt cọc dưới 20 phần trăm không đòi hỏi bảo hiểm tiền vay mua nhà tư nhân. Những dạng đó gồm tiền vay do chánh phủ liên bang bảo đảm, chẳng hạn như vay theo FHA (Chương Trình Cho Vay Liên Bang) hay VA (Chương Trình Cho Cựu Chiến Binh Vay). Tiểu bang của quý vị cũng có thể có dạng vay mượn đặc biệt cho người mua nhà có lợi tức thấp và trung bình sử dụng chương trình bảo hiểm tiền vay mua nhà được tiểu bang tài trợ. 6 CÂN NHẮC CHI TIÊU SẮP TỚI VÀ CHI PHÍ CUỐI CÙNG KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẶT CỌC. Quý vị thấy đặt cọc bao nhiêu là thuận tiện? Trước khi quyết định cần tính đến chi phí di chuyển, trang trí nội thất và bất cứ mục chi tiêu "lớn" nào sắp có (như đổi xe khác). Không ai muốn dời đến ngôi nhà mơ ước với mọi khoản tiết kiệm cạn kiệt. Trong nhiều trường hợp, nơi cho vay mong muốn có dự trữ trả nợ bằng tiền mặt trước hai tháng khi quý vị đi vay mua nhà. Quý vị cũng cần tính đến chi phí kết sổ. Thể thức kết thúc (còn gọi là kết sổ tại một vài nơi) là bước cuối cùng, trong đó quyền sở hữu nhà về tay quý vị. Mục đích chi trả này là bảo đảm tài sản đã sẵn sàng và có thể chuyển quyền từ người bán. Những hạng mục cần thanh toán thường thay đổi theo tiểu bang và có thể gồm chuyển quyền và thuế ghi nhận, bảo hiểm bằng khoán, lệ phí khảo sát địa điểm, thù lao cho luật sư, các điểm giảm giá tiền vay, và lệ phí làm hồ sơ. Sau khi làm đơn vay tiền, nơi cho vay phải cung cấp cho quý vị bản ước lượng chân thành về chi phí kết sổ. Vì có thể quý vị chưa từng làm đơn vay mượn nên cần "dự kiến" chi phí này sẽ là bao nhiêu. Một cách thực hiện dễ dàng là gọi cho nhân viên địa ốc và hỏi chi phí kết sổ cho gia cư trong khu vực của mình. Thông thường chi phí này biểu thị theo số tiền vay và chiếm khoảng 3 đến 6 phần trăm số tiền này. Đôi khi quý vị có thể thương lượng với người bán tài sản để thanh toán một phần phí kết sổ. 7 VẬY THÌ QUÝ VỊ ĐÃ TIẾT KIỆM ĐƯỢC BAO NHIÊU TIỀN ĐỂ ĐẶT CỌC? Quý vị có thể có nhiều hơn số mình biết. Nên dùng Bản Chiết Tính Tiền Đặt Cọc dưới đây để lập danh sách mọi tài sản hiện tại của mình (Nơi cho vay cũng yêu cầu làm danh sách này khi quý vị đi vay). Biết được số tiền đặt cọc lớn nhất, quý vị có thể hình dung yếu tố kế tiếp ảnh hưởng đến việc chi trả tiền vay hàng tháng: số tiền vay mượn. 8 BA ÛN CHIE ÁT TÍNH TIE ÀN ĐA ËT CO ÏC TÀI SẢN CÓ THỂ ĐẶT CỌC CHI TIÊU SẮP TỚI CHO NHÀ MỚI Trương mục tiết kiệm Chi phí chuyển đi Trương mục chi phiếu Sửa chữa nhà mới Giá trị tiền mặt củạ Trang hoàng gia thất bảo hiểm nhân thọ Tiền thu được khi bán Mua sắm vật dụng chánh nhà đang cư ngụ, nếu có Hiến tặng từ người thân* Chi phí kết sổ ước lượng (thường khoảng 3-6% số tiền vay) Tài sản khác có thể bán Những mua sắm lớn khác lấy tiền trong sáu tháng kế tiếp không liên quan đến nhà mới (xe hơi, v.v...) A.Tổng Tài Sản Tiền B. Nhu Cầu Tiền Mặt Mặt Có Được cho Nhà Mới trong $ Sáu Tháng Tới** $ A. - B. = Tổng Tiền Cọc Có Được: $ * Một vài dạng vay tiền mua nhà giới hạn khoản hiến tặng có thể dùng đặt cọc. Nên hỏi lại nơi cho vay để xác định số tiền chính xác và điền biểu mẫu thích hợp. ** Nên nhớ rằng nơi cho vay có thể yêu cầu dự trữ chi trả nợ trước hai tháng khi kết sổ. Nên tính đến điều này trong nhu cầu tiền mặt cho sáu tháng tới. Q u y ù v ị c o ù t h e å t r a û t i e à n v a y m u a n h a ø b a o n h i e â u m o ã i t h a ù n g ? T iền vay hoàn trả tùy thuộc phần lớn vào số tiền mượn -khoản tiền vay. Lợi tức và nợ là những yếu tố quan trọngnhất để xác định mình có thể vay bao nhiêu. Nếu quý vị cùng mua nhà với người khác (người phối ngẫu, cha/mẹ, con đã trưởng thành, bạn tình, bằng hữu, anh chị em, v.v...) thì phải tính đến lợi tức và nợ đang có của người kia. Nếu đi vay cùng với người khác, cả hai đều có trách nhiệm pháp lý về việc hoàn trả. CÁC NƠI CHO VAY DÙNG HAI ĐƯỜNG HƯỚNG XÁC ĐỊNH SỐ TIỀN HỌ CHO MƯỢN. Đường hướng thứ nhất cho rằng gia hộ phải sử dụng không quá 28 phần trăm tổng lợi tức hàng tháng của mình (trước khi trả thuế) để chi tiêu hàng tháng cho gia cư. Chi tiêu này gồm tiền vay mua nhà và tiền lời, bảo hiểm thiên tai, thuế địa ốc và bảo hiểm tiền vay mua nhà tư nhân (nếu có). Nơi cho vay không gộp tiền trả các chi phí tiện ích hàng tháng vào chi tiêu này. Đường hướng thứ hai cho rằng chi tiêu hàng tháng cho gia cư và những món nợ dài hạn khác gộp lại nói chung không được quá 36 phần trăm tổng lợi tức hàng tháng. Nghĩa là chi trả tiền vay mua nhà và tiền lời hàng tháng, thuế địa ốc, bảo hiểm thiên tai, tiền vay mua xe, chi trả thẻ tín dụng và những món nợ dài hạn khác gộp lại nói chung không được quá 36 phần trăm tổng lợi tức hàng tháng của quý vị. Những giá trị này (28 phần trăm tổng lợi tức để chi tiêu cho gia cư và 36 phần trăm cho tổng nợ) là hướng dẫn linh động. Nếu liên tục trả tiền thuê nhà rất gần với số tiền vay đề nghị thanh toán mỗi tháng, hoặc đặt cọc một số tiền lớn, quý vị có thể áp dụng tỷ lệ cao hơn. Hơn nữa, một số nơi cho vay có chương trình cho vay đặc biệt cho người mua nhà có lợi 9 tức thấp và trung bình cho phép dùng đến 33 phần trăm tổng lợi tức để chi tiêu cho gia cư và 38 phần trăm cho tổng nợ. Tuy vậy, cẩn thận hơn, nên tính thử chi tiêu cho phép cho gia cư ở mức 28 phần trăm lợi tức và tổng chi trả nợ cho phép ở mức 36 phần trăm lợi tức. Vậy thì có thể tiêu xài bao nhiêu? Rất dễ tìm hiểu bằng cách làm những bài tập sau đây. TÍNH LỢI TỨC HÀNG THÁNG. Trước hết quý vị nên tính tổng lợi tức hàng tháng (trước khi trả thuế) cho mình và người cùng đi vay nếu có. Cần chắc rằng có tính mọi lợi tức gia hộ nhận được thường xuyên, và chỉ rõ mọi khoản tiền thu nhập theo mỗi mục kê khai. 10 BẢN KÊ KHAI TỔNG LỢI TỨC HÀNG THÁNG HẠNG MỤC NGƯỜI VAY NGƯỜI CÙNG VAY TỔNG CỘNG Lợi tức căn bản từ việc làm Lợi tức làm khiếm nhiệm/từ việc làm thứ hai Làm ngoài giờ* Tiền thưởng* Tiền hoa hồng* Cổ tức/Tiền lời Tiền cấp dưỡng/chu cấp cho trẻ Trợ cấp thất nghiệp Trợ cấp hồi hưu/an sinh xã hội Hỗ trợ công cộng/Phiếu mua thực phẩm Trợ cấp cựu chiến binh Lợi tức khác Tổng lợi tức hàng tháng trước thuế $ *Nếu khoản làm ngoài giờ, tiền thưởng hay hoa hồng không chia thành 12 phần đều nhau mỗi tháng thì cần chia ra như vậy để dàn trải đều lợi tức cho 12 tháng. Để tính đến lợi tức, phải thu nhập trong hai năm trở lên. Biết được tổng lợi tức hàng tháng, nhân nó với 28 phần trăm để có được con số chi tiêu tối đa cho phép đối với gia cư. 1. Tổng lợi tức hàng tháng trước thuế $ 2. Nhân với 28 phần trăm x .28 3. Bằng chi tiêu tối đa cho phép đối với gia cư $ TÍNH NỢ DÀI HẠN. Kế đó cần tính nợ dài hạn của gia hộ. Mọi khoản nợ trả góp hay luân lưu (như thẻ tín dụng và thẻ mua chịu từ các cửa tiệm) cần thanh toán trên mười tháng đều xem là nợ dài hạn và phải tính đến. Nợ khác có thể gồm trả tiền mua xe, vay tiền đi học, tiền cấp dưỡng hoặc chu cấp cho trẻ. Tổng chi trả hàng tháng hiện có cho nợ gia cư dài hạn ghi dưới đây. Cần chỉ rõ mọi khoản nợ dài hạn của mỗi người đồng vay. 11 BẢN NỢ GIA CƯ DÀI HẠN TRẢ HÀNG THÁNG CHI TIE ÂU HA ØNG THA ÙNG CHO PHE ÙP ĐO Á I VƠ Ù I GIA CƯ 1. Điền số tiền tính được tại #3 bên trên $ NƠ Ï DA Ø I HA ÏN TRA Û HA ØNG THA ÙNG* (Vui lòng ghi chi trả hàng tháng tối thiểu cần cho mỗi khoản nợ chưa trả) 2. Nợ trả góp và luân lưu (chẳng hạn thẻ tín dụng và thẻ mua chịu từ các cửa tiệm) $ 3. Tiền vay mua xe 4. Tiền vay đi học 5. Tiền vay địa ốc hiện có (nếu không bán tài sản) 6. Tiền cấp dưỡng/chu cấp cho trẻ 7. Những khoản nợ dài hạn khác trả hàng tháng (kể cả vay của người thân, vay theo hợp đồng bảo hiểm) Cộng mọi khoản nợ (1-7) bên trên để được tổng chi trả nợ hàng tháng: $ * Lưu ý: Chi tiêu sinh hoạt hàng tháng phải trả bằng tiền mặt như tiện ích, thực phẩm, giải trí, và bảo hiểm sức khỏe, nhân thọ, y tế và xe hơi không xem như nợ dài hạn với mục đích xét xem có hội đủ điều kiện vay tiền mua nhà không. Khoản nợ trả hàng tháng vừa tính xong nhiều hay ít hơn số tiền nơi cho vay cho phép? Rất dễ biết. Để tính nợ hàng tháng lớn nhất cho phép, nên làm bài tập sau đây: 1. Tổng lợi tức hàng tháng trước thuế $ 2. Nhân với 36 phần trăm x .36 3. Bằng tổng số nợ gia cư và nợ hàng tháng lớn nhất cho phép $ Có thể dễ dàng thấy nợ dài hạn thực sự ít hay nhiều hơn 36 phần trăm số tiền cho phép. Chỉ cần so sánh tổng số trong Bản Nợ Gia Cư Dài Hạn Trả Hàng Tháng tại trang 11 với 36 phần trăm của giá trị vừa tính được. Nếu nợ dài hạn trả hàng tháng lớn hơn 36 phần trăm lợi tức mỗi tháng, có thể phải trả hết một ít nợ trước khi vay tiền mua nhà. KIỂM TRA LẠI CÁC TRỊ SỐ. Nên kiểm tra lại các trị số sau khi đã tính mức lợi tức và nợ. Chi tiêu hàng tháng cho gia cư (kể cả tiền vay và tiền lời, thuế thổ trạch, bảo hiểm thiên tai, và bảo hiểm tiền vay mua nhà nếu có) cộng lại không được quá 28 phần trăm tổng lợi tức hàng tháng. Tổng nợ dài hạn trả hàng tháng (kể cả chi tiêu cho gia cư và mọi khoản nợ khác) cộng lại không được quá 36 phần trăm tổng lợi tức mỗi tháng. So các số đã tính với giá trị trong bản tại trang 13. Khi xem lại nên nhớ rằng số tiền chi trả hàng tháng cho phép rất linh động và có thể tăng thêm tùy vào tình hình. 12 Bản này cho thấy chi tiêu hàng tháng cho gia cư và nợ dài hạn trả mỗi tháng có thể dựa trên lợi tức ra sao. "Chi tiêu hàng tháng cho phép đối với gia cư" bao gồm tiền vay và tiền lời, thuế thổ trạch, bảo hiểm thiên tai, và bảo hiểm tiền vay mua nhà nếu có. CHI TIÊU HÀNG THÁNG CHO PHÉP ĐỐI VỚI GIA CƯ VÀ NỢ MỖI THÁNG DỰA TRÊN LỢI TỨC TỔNG LỢI TỨC HÀNG NĂM CHI TIÊU HÀNG THÁNG CHO NỢ DÀI HẠN TRẢ HÀNG THÁNG PHÉP ĐỐI VỚI GIA CƯ CHO PHÉP $20,000 $467 $600 25,000 583 750 30,000 700 900 35,000 817 1,050 40,000 933 1,200 45,000 1,050 1,350 50,000 1,167 1,500 55,000 1,283 1,650 60,000 1,400 1,800 65,000 1,517 1,950 70,000 1,633 2,010 75,000 1,750 2,250 80,000 1,867 2,400 85,000 1,983 2,550 90,000 2,100 2,700 95,000 2,217 2,850 100,000 2,333 3,000 130,000 3,033 3,900 13 Q u y ù v ị m o n g đ ơ ï i p h a â n s u a á t l ơ ø i t h a á p đ e á n m ư ù c n a ø o ? N ếu đã từng làm thẻ tín dụng hoặc vay tiền mua xe, quý vị biết rằng chọn phân suất lời tốt nhất là phần rất quantrọng trong quyết định đi vay. Điều này cũng đúng khi tìm tiền vay mua nhà. Cũng như mọi tiền vay khác, phân suất lời càng thấp thì chi trả hàng tháng cũng thấp. Hay nói cách khác, phân suất lời càng thấp thì càng có nhiều mãi lực. Với phân suất thấp, quý vị có thể mượn thêm tiền đến gần bằng khoản chi trả hàng tháng. Dưới đây là một vài điều cần ghi nhớ khi so sánh phân suất lời cho tiền vay: TIỀN VAY NGẮN HẠN HƠN CÓ PHÂN SUẤT LỜI THẤP HƠN. Nên nhớ rằng mỗi dạng vay tiền mua nhà có thể có một phân suất lời khác nhau. Nói chung thời hạn vay càng ngắn thì phân suất lời càng thấp. Vậy thì tiền vay mua nhà trong 15 năm với giá biểu cố định thường có phân suất lời thấp hơn so với tiền vay mua nhà trong 30 năm với giá biểu cố định. PHÂN SUẤT LỜI CỐ ĐỊNH SO VỚI DẠNG ĐIỀU CHỈNH ĐƯỢC. Cũng nên nhớ rằng quý vị có thể chọn tiền vay mua nhà có phân suất lời cố định suốt thời hạn vay mượn hoặc thay đổi trong thời hạn này. Vay với lời cố định giúp quý vị vững bụng vì biết phân suất lời không bao giờ thay đổi suốt thời hạn vay mượn. Vay tiền mua nhà với lời thay đổi (gọi là ARM–adjustable-rate mortgage) có phân suất lời thay đổi trong thời hạn đó—có thể tăng và giảm—và vì vậy thay đổi khoản nợ hoàn trả. ARM thường có phân suất lời ban đầu thấp hơn so với tiền vay mua nhà có lời cố định. Tuy vậy, cần biết mức lời tối đa của ARM khi so sánh phân suất lời giữa ARM và tiền vay mua nhà với lời cố định. Có mức tối đa hoặc giới hạn tăng lời suốt thời hạn cho vay, và mức 14 tăng tối đa vào mỗi thời điểm điều chỉnh. Những định mức này cho biết phân suất lời cao nhất quý vị có thể phải trả trong mỗi thời kỳ điều chỉnh và suốt thời hạn cho vay. CHI TRẢ CÁC "ĐIỂM" GIẢM GIÁ CÓ THỂ HẠ PHÂN SUẤT LỜI. Trong từ ngữ chuyên môn về cho vay mua nhà, "điểm" là thuật ngữ khó hiểu cho nhiều người mua nhà. "Điểm" thường dùng mô tả dạng thù lao cho nơi cho vay (Thuật ngữ đầy đủ cho thù lao này là "Điểm giảm giá"). Đơn giản mà nói, điểm là một đơn vị đo lường có nghĩa là 1 phần trăm số tiền vay. Nghĩa là nếu vay $100,000, một điểm bằng $1,000. Nếu vay $50,000, một điểm bằng $500. Các điểm giảm giá biểu thị số tiền phụ trợ quý vị có thể trả cho nơi cho vay khi kết sổ, bù lại nơi cho vay cũng có phân suất lời thấp hơn cho tiền vay. Thí dụ quý vị muốn vay tiền mua nhà với thời hạn 30 năm. Một nơi cho vay cho biết phân suất lời của $50,000 vay mua nhà trong 30 năm là 7 1/2 phần trăm, không có điểm giảm giá. Nếu thích, quý vị có thể chọn không trả bất cứ điểm giảm giá nào lúc kết sổ và trả 7 1/2 phần trăm lời. Nếu muốn trả ít tiền lời hơn, nên hỏi nơi cho vay phân suất lời với một, hai hoặc ba điểm giảm giá. Thông thường, đối với mỗi điểm thanh toán cho tiền vay trong 30 năm, phân suất lời giảm 1/8 (hay .125) của một phần trăm. Vậy thì nếu trả một điểm giảm giá khi kết sổ tiền vay $50,000 ($500), có thể hạ ph