Thẩm định giá bất động sản

được - Nguyên nhân do khiếm khuyết cần bù đắp: nếu sự lỗi thời là có thể sửa chữa được và nguyên nhân do thiếu một bộ phận nào đó, thì: HM = CF lắp đặt trong ngôi nhà thẩm định – CF lắp đặt trong ngôi nhà mới Ví dụ: Một tòa nhà thiếu hệ thống thông gió. Để lắp đặt hệ thống này trong một công trình mới xây dựng thì chi phí là 30 triệu đồng, nhưng nếu lắp đặt trong tòa nhà hiện hữu thì chi phí là 40 triệu đồng do những chi phí lao động và vật tư phát sinh. Khi đó hao mòn chức năng là 10 triệu đồng. Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được - Nguyên nhân do khiếm khuyết cần thay thế: Nếu khiếm khuyết có thể sửa chữa phát sinh do sự lỗi thời của một bộ phận thì giá trị hao mòn được đo lường bằng chi phí thay thế bộ phận này Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được - Nguyên nhân do sự cải tạo thừa: + Nếu sử dụng chi phí thay thế thì CF cho bộ phận thừa không được tính vào tổng CF công trình. Khi đó HM của bộ phận thừa được tính bằng: HM = CF tháo dỡ - giá trị thu hồi + Nếu sử dụng chi phí tái tạo thì CF cho bộ phần thừa có tính vào tổng CF công trình. Khi đó HM của bộ phận thừa bằng: HM = CF tái tạo – HM vật lý + CF tháo dỡ - giá trị thu hồi Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được - Phương pháp vốn hóa tổn thất tiền thuê: Ví dụ: Tòa nhà văn phòng do mặt bằng bố trí không hợp lý khiến tiền thuê thấp hơn các tài sản cùng loại trên thị trường 40USD/m2/năm. Sự mất giá do hao mòn chức năng được tính toán như sau: Mức giảm giá công trình do HM chức năng Chỉ tiêu Tài sản so sánh Tài sản thẩm định 1. Giá thuê hàng năm, USD/m2 240 200 2. Diện tích cho thuê, m2 840 3. Tổn thất tiền thuê, USD 33600 4. Tỷ suất vốn hóa, % 12 12 5. Giá trị vốn hóa, USD 280.000 Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được - Phương pháp vốn hóa chi phí vận hành tăng thêm: Ví dụ: Một khách sạn có trần xây quá cao so với tiêu chuẩn hiện hành làm phát sinh chi phí điện cho máy lạnh là 120 triệu đồng/năm. Với tỷ lệ vốn hóa là 10% thì giá trị tổn thất do HM chức năng là: 120/0,1 = 1.200 triệu đồng c. Hao mòn kinh tế 3 phương pháp: • Vốn hóa tổn thất thu nhập • So sánh theo cặp • Phân bổ hao mòn - Phương pháp vốn hóa tổn thất thu nhập: tiến hành tương tự như đối với HM chức năng không sửa chữa được. Tuy nhiên cần phân bổ tổn thất này cho cả đất và công trình. Ví dụ: Một khu nhà trọ nằm gần bãi rác có diện tích cho thuê là 500m2. Lô đất trống có giá 2 tỷ đồng. Những khu nhà trọ tương tự khác trong khu vực này không chịu ảnh hưởng của bãi rác có thu nhập ròng hàng năm cao hơn tài sản thẩm định 20.000 đồng/m2/tháng. Tổn thất tiền thuê hàng năm là 20.000*500*12 = 120.000.000 đồng. Ước tinh HM kinh tế bằng phương pháp vốn hóa tổn thất Chỉ tiêu Giá trị 1. Thu nhập ròng, triệu đồng 600 2. Tổn thất thu nhập do HM kinh tế, tr đ 120 3. Tỷ suất vốn hóa của đất, % 12 4. Thu nhập từ đất (2000*0,12), tr đ 240 5. Thu nhập từ công trinh (1) – (4), tr đ 360 6. Tỷ lệ thu nhập từ công trình (5):(1), % 60 7. Tổn thất thu nhập tính cho công trình (6)*(2) 72 8. Tỷ suất vốn hóa công trình, % 14 9. Giá trị tổn thất được vốn hóa, tr đ 514,3 Hao mòn kinh tế tính cho công trình, tr đ 514,3 - Phương pháp so sánh cặp: dựa trên dữ liệu thị trường về các tài sản tương tự mới được giao dịch ở khu vực khảo sát. Trong đó giả định rằng tài sản thẩm định và tài sản so sánh chỉ khác biệt về yếu tố hao mòn kinh tế Ví dụ: Hai bất động sản A và B tương đồng về mọi mặt, ngoài trừ B nằm đối diện bãi rác còn A thì không. Sự giảm giá do HM kinh tế được tính toán ở bảng sau: Ước tính HM kinh tế bằng phương pháp so sánh cặp Chỉ tiêu Giá trị 1. Giá bán BĐS A nằm xa bãi rác, tr đ 950 2. Giá bán BĐS B đối diện bãi rác, tr đ 800 3. Chênh lệch giá do ảnh hưởng bãi rác, tr đ 150 4. Tỷ lệ giá trị công trình trong tổng giá trị BĐS, % 60 5. Hao mòn kinh tế tính cho công trình, tr đ 90 6. Hao mòn kinh tế tính cho đất, tr đ 60 - Phương pháp phân bổ hao mòn: Được ước tính bằng cách tính tổng hao mòn trên tất cả các nguyên nhân, sau đó ước tính hao mòn vật lý và chức năng, phần chênh lệch chính là hao mòn kinh tế Xem ví dụ sau: Ước tính HM kinh tế bằng phương pháp phân bổ HM Chỉ tiêu Đơn vị: 1000 đ 1. CF tái tạo 1.000.000 2. Giá bán – giá đất 800.000 3. Tổng hao mòn 200.000 4. HM vật lý có thể sửa chữa được HM vật lý không thể sửa chữa được Tổng HM vật lý 15.000 70.000 85.000 5. HM chức năng có thể sửa chữa được HM chức năng không thể sửa chữa được Tổng HM chức năng 5.000 7.000 12.000 6. Tổng HM vật lý và HM chức năng 97.000 7. Hao mòn kinh tế 103.000 3. Pp thặng dư 3.1 Nguyên tắc áp dụng: - Nguyên tắc sự sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc phụ thuộc - Nguyên tắc thay đổi 3. Pp thặng dư 3.2 Trình tự tiến hành Xđ cách sd cao nhât và tốt nhất Ước tính tổng giá trị của sự phát triển Ước tính tổng cf của sự phát triển Xác định giá trị còn lại của sự phát triển b1 b2 b3 b4 3. Pp thặng dư 3.3 Công thức tính V0 = ∑DTpt - ∑CFpt – LN nhà đầu tư Các thông số tính doanh thu phát triển (1) Diện tích khuôn viên (2) Tỷ lệ xây dựng (3) Diện tích xây dựng (1)*(2) (4) Số tầng xây dựng (5) Diện tích sàn xây dựng (3)*(4) (6) Tỷ lệ sàn thương phẩm (7) Diện tích sàn xây dựng có thể bán (Diện tích sàn thương phẩm) (5)*(6) (8) Đơn giá bán 1m2 sàn (9) Doanh thu các năm (7)*(8) (10) Chiết khấu doanh thu các năm về đầu năm 1 Stt Các hạng mục chi phí Mô tả 1 CF chuẩn bị dự án -CF khảo sát, thiết kế, lập dự án -CF giám sát và quản lý xây dựng -CF bảo hiểm 2 CF chuẩn bị mặt bằng xây dựng -CF đền bù -CF tháo dỡ, san lấp mặt bằng 3 Thuế Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4 CF xd cơ sở hạ tầng CF xd hệ thống giao thông, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc, sân bãi. 5 CF xây dựng cơ bản CF nguyên vật liệu, nhân công, máy thi công, lợi nhuận nhà thầu xây dựng 6 CF thiết bị CF mua sắm thiết bị, chuyển giao công nghệ 7 CF marketing và quản lý CF quảng cáo, tiếp thị, hoa hồng môi giới, qlý dự án 8 CF tài chính Lãi vay ngân hàng 9 Lợi nhuận của nhà đầu tư Lợi nhuận dự kiến cho nhà đầu tư 10 CF dự phòng CF ngoài dự kiến trong giai đoạn phát triển Các hạng mục chi phí chủ yếu 3. Pp thặng dư 3.4 Các hạn chế của pp thặng dư khó khăn trong việc xđ sử dụng cao nhất và tốt nhất chi phí và giá bán thay đổi theo điều kiện của thị trường cần có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm pp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền Ví dụ: Bđs là khu nhà xưởng, dt 6.000m2, nhà xưởng chất lượng còn lại 20%. - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư - Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán có dt 120m2/căn, dt sàn xd 150m2/căn. - Mật độ xây dựng 60%. - CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng bq: 0,2tr đ/m2 - CF xd nhà: 1,2tr/m2 sàn - CF khác: 5%/giá trị xd - CF phá dỡ nhà xưởng cũ: 100tr - Giá bán một căn nhà 600tr - LN cho nhà đầu tư phát triển là 15%/doanh thu - Toàn bộ cf phải vay ngân hàng ls 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm - CF bán nhà: 2%/dt a. Doanh thu của sự phát triển 600*(6000*60%/120) = 18.000 triệu b. Tổng chi phí phát triển: - CF đầu tư hạ tầng: 0,2* 6000 = 1.200 tr - CF xây dựng nhà: 1,2*150*30 = 5.400tr - CF khác: (1200 + 5400)*5% = 330tr - CF phá dỡ nhà cũ: = 100 triệu - CF bán nhà:18.000*2% = 360 triệu - Lãi vay ngân hàng: 13,5%(1200+5400+330+100+360) = 13,5%*7390 = 997,65 tr - Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 18.000*15% = 2.700 triệu - Tổng chi phí, bao gồm ln nhà đầu tư: 7390 + 997,65 + 2.700 = 11.087,65 tr c. Giá trị bất động sản: (18.000 – 11.087,65) = 6.912,35 triệu d. Đơn giá bình quân 1m2 đât: 6.912.350.000 đông/6000 = 1.152.058 đông/m2 Ví dụ. Bđs cần định giá là khu nhà xưởng. Dt 4000m2. Chưa có giấy tờ hợp pháp. Cho biết: - Mục đích sử dụng tối ưu là xd các nhà liền kề để bán, dt 60m2/căn, dt sàn xd 210m2/căn - Tỷ lệ sd đất theo quy định: 75% - Giá đất theo quy định của NN: 2 tr đ/m2 - CF đầu tư xd hạ tầng bq: 0,3tr/m2. - CF quy hoạch, thiết kế: 200 tr đ. - Cf phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr. - Cf cho việc bán: 100 tr. - Cf xd nhà mới: 1,8 tr đ/m2 sàn xây dựng - Giá bán 1 căn nhà: 1,5 tỷ - Lợi nhuận cho nhà đầu tư dự tính: 10%/doanh thu - Toàn bộ cf xd nhà mới phải vay ngân hàng với ls 1%/tháng, thời hạn vay 1 năm (lãi đơn-toàn bộ lãi trả một lần vào cuối năm) - Nghĩa vụ tài chính: nộp 100% trên toàn bộ DT đất. a. Xác định doanh thu phát triển - Số căn nhà: - Doanh thu bán nhà: b. Xác định tổng chi phí phát triển * CF đầu tư ban đầu: - CF quy hoạch thiết kế: - CF phá dỡ nhà xưởng cũ: - CF đầu tư xd cơ sở hạ tầng: - CF xây dựng nhà mới: - Nghĩa vụ tài chính với NN: * CF khác: - CF cho việc bán: - Lợi nhuận cho nhà đầu tư: - Lãi vay ngân hàng: => Tổng CF phát triển là: c. Giá trị bất động sản là: 4. Phương pháp thu nhập 4.1 Nguyên tắc áp dụng - Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai - Nguyên tắc sự sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc phụ thuộc - Nguyên tắc thay đổi 4. Phương pháp thu nhập 4.2 Trình tự tiến hành Tính dòng thu nhập hàng năm Tính Tỷ suất Chiết khấu Tính Giá trị Thu hồi Năm cuối Ước tính Giá trị BĐSb1 b2 b3 b4 4.2.1 Tính thu nhập thuần hàng năm (1) Tổng thu nhập tiềm năng (2) Bỏ trống và thất thu (3) Thu nhập khác (4) Tổng thu nhập thực (1)-(2)+(3) (5) Chi phí hoạt động (6) Khấu hao (7) Thu nhập thuần trước thuế (4)-(5)-(6) (8) Thuế thu nhập Doanh nghiệp (9) Thu nhập thuần sau thuế (7)-(8) 4.2.2 Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa • Tỷ suất vốn hóa là gi? Là tỷ suất chuyển hóa thu nhập một năm về giá trị bất động sản. • Tỷ suất sinh lời yêu cầu là gì? Là tỷ suất sinh lời tối thiểu nhà đầu tư yêu cầu phải đạt được khi đầu tư vào bất động sản. • Tỷ suất chiết khấu là gì?. Là tỷ suất chuyển hóa dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại. - Trong phương pháp chiết khấu dòng thu nhập, thẩm định viên sử dụng tỷ suất sinh lời yêu cầu - Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, thẩm định viên sử dụng tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất vốn hóa có thể bằng, nhỏ hơn, hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lời yêu cầu, tuy thuộc vào giá trị bất động sản trong tương lai hoặc không thay đổi, hoặc tăng lên, hoặc giảm xuống. 4.2.2 Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa Một số phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa • Phương pháp so sánh thị trường • Phương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền • Phương pháp mô hình tỷ suất đôi Ví dụ: Xác định tỷ suất vốn hóa trung bình từ thị trường Tài sản SS Thu nhập một năm Giá giao dịch Tỷ suất vốn hóa 1 2,8 tỷ 18,42 0,152 2 2,9 tỷ 18,83 0,154 3 3,1 tỷ 19,62 0,158 4 3,2 tỷ 20,51 0,156 Tỷ suất vốn hóa trung bình 0,155 Xác đinh tỷ suất chiết khấu bằng phương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền (1) k = L*kl + B*kb (2) k = D*kd + E*ke Ví dụ: Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. k = 0,65*(1/8) + (1-0,65)*0,15 = 0,13375 Xác định tỷ vốn hóa theo mô hình tỷ suất đôi R = k + Rcr Trong đó: R là tỷ suất vốn hóa k là tỷ suất sinh lời yêu cầu Rcr là tỷ suất hoàn vốn từ việc đầu tư vào bất động sản (xem mục 4.5) 4.3 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập (DCF) 4.3.1 Giá trị quyền khai thác vĩnh viễn Công thức tổng quát TNi Vn V0 = ∑-------- + ------- (1+k)i (1+k)n Trong đó: TNi là thu nhập thuần năm i Vn là giá trị ước tính của BĐS năm n k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh lời yêu cầu) i chạy từ 1 đến n a. Trường hợp thu nhập thuần ổn định không đổi cho đến vĩnh viễn V0 = TN / k 0 1 2 n TN t TN1 TN2 TNn Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản không đổi tại mọi thời điểm b. Trường hợp thu nhập thuần tăng hàng năm với tốc độ không đổi g cho đến vĩnh viễn V0 = TN1 / (k – g) 0 1 2 n TN t TN1 TN2 TNn Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản tăng với tốc độ g c. Trường hợp thu nhập thuần tăng hàng năm với tốc độ không đổi g1 trong n năm đầu, sau đó, kể từ năm thứ n+1 cho đến vĩnh viễn, thu nhập thuần tăng với tốc độ g2 TNi TNn+1 TN1[1-((1+g1)/(1+k)) n] TNn+1 V0 = ∑-------- + --------------- = ---------------------------- + -------------- (1+k)i (k-g2)(1+k)n k – g1 (k-g2)(1+k) n 0 1 2 n TN t TN1 TN2 TNn 4.3 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập 4.3.2 Giá trị quyền khai thác có thời hạn Công thức tổng quát TNi + KHi Vn V0 = ∑--------------- + ------- (1+k)i (1+k)n Trong đó: TNi là thu nhập thuần năm i KHi là khấu hao năm i Vn là giá trị thu hồi của BĐS năm n k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh lời yêu cầu) i chạy từ 1 đến n Lưu ý: Khấu hao trong công thức trên không phải là khoản tiền chi thực 4.4 Phương pháp vốn hóa thu nhập Công thức tổng quát: V0 = TN1 / R Trong đó: - V0 là giá trị bất động sản - TN1 là thu nhập thuần năm 1 - R là tỷ suất vốn hóa Lưu ý: Phương pháp này áp dụng khi thu nhập tương đối ổn định hàng năm Ví dụ: Tính giá trị của Trung tâm thương mại, biết: - Thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. - Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao là 1.545,454545 tr đ. Thuế VAT 454,545455 tr đ. - Suất lợi tức bq cho các hoạt động kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn hoá) là 10%. Trung tâm Thương mại Thu nhập ròng hàng năm: = 5 tỷ - 1,545454545 – 0,454545455 = 3 tỷ Giá trị tài sản = TNr/LSvh = 3/(10%) = 30 tỷ 4.5 Mối quan hệ giữa tỷ suất sinh lời yêu cầu k và tỷ suất vốn hóa R Phương pháp vốn hóa thu nhập chỉ được áp dụng khi dòng thu nhập ổn định. Do vậy, chúng ta chỉ xét trường hợp này. • Khi tài sản giả định được khai thác vĩnh viễn, và thu nhập hàng năm ổn định thì công thức vốn hóa thu nhập giống công thức chiết khấu dòng thu nhập (V0 = TN/k). Do vậy, trong trường hợp này, tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất sinh lời yêu cầu. • Khi tài sản giả định được khai thác có thời hạn trong n năm, và thu nhập hàng năm ổn định thì R và k quan hệ như thế nào? Ta ký hiệu: - TN là thu nhập hàng năm - V0 là giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại - Vn là giá trị tài sản năm n, và Vn = (h+1).V0 Theo phương pháp DCF: V0 = TN*[(1 – (1+k) -n)/k] + (h+1).V0/(1+k) n V0 = TN*[(1 – (1+k) -n)/k]:[(1+k)n/((1+k)n – 1 – h)] V0 = TN*[(1+k) n - 1]:k[(1+k)n – 1 - h] (1) Theo phương pháp vốn hóa thu nhập: V0 = TN/R (2) Từ (1) và (2) ta có: R = k[(1+k)n – 1 - h]:[(1+k)n - 1] = k – h.k/[(1+k)n - 1] R = k – h.k/[(1+k)n - 1] Xảy ra các trường hợp: - Giá trị tài sản năm cuối không đổi: Vn = Vo  h = 0 thì R = k - Giá trị tài sản năm cuối bằng 0: Vn = 0  h = -1, khi đó: R = k + k/[(1+k)n - 1] = k(1+k)n/((1+k)n – 1) R = 1/PVFA(k,n) - Giá trị tài sản năm cuối tăng 50%: R = k – 0,5.k/[(1+k)n - 1] - Giá trị tài sản năm cuối giảm 50%: R = k + 0,5.k/[(1+k)n - 1] Lưu ý: trong trường hợp TN và V tăng cùng tốc độ là g thì có sử dụng công thức vốn hóa thu nhập được không?, nếu có thì R =? • Ví dụ 1: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr và 110 tr trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11%. • Ví dụ 2: Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi thu nhập thuần hàng năm 36 tr. Người mua mong ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3% trong 5 năm. Tính tỷ suất sinh lợi Y Ví dụ 3: Thẩm định giá cửa hàng thương mại khai thác vĩnh viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm định giá : - Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2. - Diện tích có thể cho thuê / Diện tích sàn xây dựng: 80%. - Đơn giá cho thuê : 1.100.000 đ/m2/tháng. - Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : 3 tỷ đồng/năm - Chi phí quản lý điều hành : 1 tỷ đồng. - Thuế VAT : 10%. - Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế. - Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm. - Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %. - Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : 5 %. - Chi phí quản lý điều hành tăng : 10%. - Tỷ suất các loại thuế không đổi. - Lãi suất vốn hóa 12%. 4.6 Ứng dụng kỹ thuật chiết khấu để định giá trị bất động sản là công trình dự án Trong hoạt động đầu tư xây dựng công trình thường diễn ra hai giai đoạn cơ bản: - Giai đoạn bỏ vốn đầu tư: Thông thường giai đoạn này doanh nghiệp chỉ có chi chứ không có thu. - Giai đoạn thu hồi vốn và lãi: Trong giai đoạn này doanh nghiệp phát sinh chi phí kinh doanh và có doanh thu. a) Xác định vốn đầu tư ban đầu của dự án: - Chi phí xây dựng công trình - Chi phí đầu tư vào vốn lưu động ròng - Chi phí cơ hội của tài sản hiện có - Cộng hoặc trừ thuế phải nộp hoặc được miễn, giảm Lưu ý: Dòng tiền này không bao gồm chi phí chìm. b) Dòng tiền tăng thêm trong hoạt động kinh doanh: Lợi nhuận trước thuế: = Doanh thu – Chi phí = EBIT Lợi nhuận sau thuế Pi: = EBIT(1 – T) Dòng tiền sau thuế (OCF): = EBIT(1 – T) + K Trong đó: EBIT là thu nhập trước thuế và lãi vay K là khấu hao trong năm thứ i T là thuế suất TNDN phải nộp Xác định doanh thu • Doanh thu = Số lượng sp tiêu thụ * giá bán • Các khoản giảm trừ: - Chiết khấu thương mại - Giảm giá - Hàng bán bị trả lại - Thuế TTĐB, thuế xnk • Doanh thu thuần = doanh thu – các khoản giảm trừ Chi phí hoạt động • Nguyên vật liêu, nhiên liệu, năng lượng • Tiền lương và bảo hiểm xã hội • Khấu hao • Chi phí sản xuất chung • Chi phí ngoài sản xuất • Lãi vay • Chi phí khác Thu nhập chịu thuế = doanh thu thuần – chi phí sản xuất dịch vụ (chưa có lãi vay) – lãi vay = doanh thu thuần – chi phí sx dịch vụ (chưa có khấu hao và lãi vay) – lãi vay - khấu hao Dự tính mức lãi lỗ của dự án Các chỉ tiêu 1 2 3 1. Tổng doanh thu 2. Các khoản giảm trừ 3. Dthu thuần (1-2) 4. Tổng cf sx dv (chưa có lãi vay) 5. Lãi vay 6. TN chịu thuế (3 – 4 - 5) 7. Thuế TNDN = TN chịu thuế*(t) 8. TN sau thuế (6 - 7) 9. Khấu hao 10.Dòng tiền sau thuế (8 + 9) Ví dụ 1. Lập dòng tiền ròng của dự án Một dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại có tổng số vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động là 1.500 triệu đồng, trong đó vốn cố định là 1.300 triệu đồng, vốn lưu động là 200 triệu. Doanh thu hàng năm của dự án dự kiến đạt 700 triệu. Tổng chi phí vận hành hàng năm của dự án kể từ khi bắt đầu hoạt động là 200 tr. Đời sống dự án 10 năm. Giá trị thanh lý tài sản là 300 triệu gồm: thanh lý tscđ 100 tr, thu hồi vốn lưu động ban đầu 200 tr. Xét về khía cạnh tài chính, dự án có nên đầu tư không? Cho biết dn áp dụng pp khấu hao đều, thuế TNDN là 30%, chi phí cơ hội của vốn là 12%/năm Xác định dòg tiền và tính NPV của dự án tt năm 0 1 2 3 10 1 VĐT -VCĐ -VLĐ 1500 1300 200 2 DT thuần 700 700 700 700 3 Thanh lý tscđ 100 4 CF vận hành 200 200 200 200 5 Khấu hao 130 130 130 130 6 TNTT 370 370 370 470 7 Thuế TN 111 111 111 141 8 TNST 259 259 259 329 9 Thu hồi VLĐ 200 10 Dòg tiền ròng -1500 389 389 389 659 NPV = 389((1+r)10 – 1)/r(1+r)10 + 270/(1+r)10 - 1500 Với r = 12% => NPV = 785 triệu NPV > 0 nên việc đầu tư là có hiệu quả Ví dụ 2: Lập dòng tiền của dự án đầu tư mới Doanh nghiệp ABC dự kiến đầu tư xây dựng nhà hàng với tổng chi phí đầu tư cho TSCĐ là 100 tỷ đồng, vào vốn lưu động ròng là 2 tỷ đồng, toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra một lần. Thời gian dự án là 10 năm. Doanh thu mỗi năm là 100 tỷ đồng, biến phí chiếm 60% doanh thu, định phí là 8 tỷ đồng, chưa kể khấu hao. Riêng 2 năm đầu, doanh thu chỉ đạt 70 tỷ đồng/năm. Từ năm thứ 3 trở đi vốn lưu động ròng tăng thêm 0,5 tỷ đồng. Khi hết hạn dự án, TSCĐ được thanh lý với giá dự kiến là 20 tỷ đồng, vốn lưu động ròng được thu hồi đủ. Thuế suất thuế TNDN là 25%, riêng hai năm đầu được miễn thuế. Hãy tính dòng tiền của dự án đầu tư, nếu doanh nghiệp thực hiện phương pháp khấu hao đường thẳng. Tính NPV của dòng tiền với tỷ lệ chiết khấu 15%? năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1. Vốn ĐT 2. DT 3. KH 4. Địnhphí 5. Biếnphí 6. TNTT 7. Thuế tn 8. TNST 9. Thu hồi vlđ 10.Dg.tiền