Bài giảng Định giá đất đai và Bất động sản

Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý là một bất động sản có giá trị vì nó tạo ra một dòng thu nhập cho người chủ sở hữu trong tương lai. Các giá trị thu được trong tương lai phụ thuộc vào giá trị thời gian của tiền. Tiền có chức năng thanh toán, do đó khi thực hiện chức năng này do tác động bởi yếu tố lạm phát hay rủi ro, may mắn mà giá trị thực của tiền có thể bị giảm đi hay tăng lên.

 

ppt46 trang | Chia sẻ: NamTDH | Lượt xem: 858 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem trước 20 trang nội dung tài liệu Bài giảng Định giá đất đai và Bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Định giá đất đai/Bất động sản Nguyễn Duy Thiện (BTC) Khái niệm Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời được Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995 Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác theo quy định của pháp luật” Các đặc trưng của bất động sản Là tài sản cố định không thể di, dời được Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị + Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất, thửa đất + Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của đất đai là độc nhất, vô nhị. + Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô chênh lệch I. + Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản Các quyền, lợi ích về bất động sản Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể chế và pháp nhân Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên) trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác . Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau: Quyền sử dụng tài sản Quyền thu lợi tức từ tài sản Quyền định đoạt tài sản Quyền có tài sản (chiếm hữu) Quyền đòi lại tài sản Các quyền khác mà luật pháp cho phép Các quyền, lợi ích về bất động sản Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu. Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được pháp luật bảo vệ. Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác. Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình thường”. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê đất. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp có quyền: + Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn. + Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao để vay vốn sản xuất kinh doanh. Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao để vay vốn sản xuất kinh doanh. Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa quan trọng trong định giá. Một bất động sản hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn phải gắn với những quyền năng nhất định. Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi quyền lực của nhà nước. Tóm lại nhận biết rõ ràng các quyền về tài sản là một nội dung không thể thiếu của quá trình định giá bất động sản. Đặc trưng Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia. Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp: Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là người sở hữu đất đai. Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây lâu năm…) Những đặc trưng của thị trường bất động sản Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Đặc điểm của thị trường cạnh tranh hoàn hảo: 4 yếu tố: Sản phẩm giống nhau (homogeneous). Giá cả thị trường do cung cầu quyết định, người mua, người bán là những người chấp nhận giá. Ba là, người mua tự do mua hàng hóa giá thấp nhất, người bán tự do bán hàng hóa có giá cao nhất. Bốn là, chủ thể tham gia thị trường vừa là người mua vừa là người bán, thông tin trên thị trường là đầy đủ, đối xứng. Thị trường bất động sản khác biệt : độc quyền, mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị … Các loại thị trường bất động sản 1. Thị trường nhà ở: là loại thị trường mà chủ thể giao dịch trên thị trường là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; khách thể là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Ở Việt Nam, thị trường BĐS sử dụng vào mục đích ở gồm 4 khu vực sau: Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: chủ thể của loại thị trường này có các đặc điểm: + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất là riêng biệt (ví dụ). + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất là của chung (ví dụ: nhà chung cư cao tầng, xây hết đất). Các loại thị trường bất động sản Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể: chủ thể của loại thị trường này có các đặc điểm: + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất (ví dụ nhà tập thể đơn vị bộ đội phân cho các thành viên). + Người sở hữu nhà không đồng thời là người sử dụng đất (ví dụ đất của tập thể, nhà của cá nhân tự xây) Thị trường nhà ở thuộc sở hữu hỗn hợp Thị trường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: chủ thể của loại thị trường này gồm có các doanh nghiệp quốc doanh được nhà nước giao đất; cho thuê đất xây dựng nhà ở để cho thuê; khách thể của loại thị trường này là hộ gia đình, cá nhân thuê nhà để ở. Các loại thị trường bất động sản 2. Thị trường công trình thương mại, dịch vụ: đây là loại thị trường phong phú, đa dạng và rất phức tạp, gồm: nhà hàng, cửa hiệu, khách sạn, văn phòng… Mục đích sử dụng của loại bất động sản này hỗn hợp, không rành mạch (ví dụ: nhà hàng kết hợp nhà ở, khách sạn kết hợp siêu thị, văn phòng…). Đặc điểm của loại BĐS này là thường ở các vị trí rất thuận tiện, có khả năng sinh lợi cao; chúng luôn được cải tạo thay thế theo thị hiếu khách hàng, thị trường. Các loại thị trường bất động sản 3. Thị trường các công trình công nghiệp: chủ thể giao dịch trên thị trường chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư (trong và ngoài nước) trong đó Nhà nước là bên cho thuê, các nhà đầu tư là bên thuê; khách thể giao dịch trên thị trường là quyền sử dụng đất thuê và các công trình công nghiệp gắn với đất thuê. Các loại thị trường bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp: chủ thể giao dịch trên thị trường chủ yếu là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; khách thể tham gia thị trường là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và quyền sử dụng công trình, cây lâu năm gắn liền với đất. Các loại thị trường bất động sản 5. Thị trường BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt: trường học, bệnh viện, cảng hàng không, nhà thờ, đình chùa…: ít giao dịch muc bán, tuy nhiên trong nhiều trường hợp cần biết chi phí thay thế, tái tạo để tính chi phí đền bù, tính tổng giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức tại một thời điểm nào đó… Các khái niệm về định giá Có 2 khái niệm về định giá tài sản: - Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem xét đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố căn bản của thị trường. Định giá đất đai và định giá hàng hóa khác a. Giống nhau: đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước lượng giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia vào một thị trường xác định. b. Khác nhau: Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá và hàng hóa trong kinh tế -chính trị học: Hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị hàng hóa xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hóa (lao động sống + quá khứ). Tài sản đất đai không phải là hàng hóa xét theo nghĩa trên vì đất đai do thiên nhiên ban tặng cho con người, con người không tạo ra đất đai, mà chỉ đầu tư lao động để chuyển đất đai từ trạng thái thô (tự nhiên) sang trạng thái sử dụng vào mục đích nhất định; từ vật không có giá trị thành vật truyền tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải gọi là “giá đất”. Vì vậy bản chất của giá trị đất đai là kết tinh lao động sống và lao động quá khứ nhằm chuyển đất đai từ trạng thái “đất thô” sang đất “thành phẩm”. Định giá đất Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản thông thường, đất đai có đầy đủ các thộc tính của một tài sản, gồm: là vật có thực, có thể đáp ứng nhu cầu con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng trong các giao dịch dân sự. Là một tài sản nên việc định giá đất về nguyên tắc cũng giống như định giá các hàng hóa thông thường. Định giá đất Là một tài sản đặc biệt vì: - Đất đai không do lao động con người làm ra. Lao động chỉ các tác dụng biến đất thô, hoang sơ (đã có) thành đất đai có thể đưa vào sử dụng được. Đất đai cố định về vị trí, hữu hạn về diện tích và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi. Giá trị đất đai có xu hướng tăng lên. Là một tài sản đặc biệt nên việc định giá đất nên ngoài các yếu tố về pháp lý, kinh tế, không gian và thời gian, giá đất còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý, xã hội, tập quán tiêu dùng… Vì vậy thực chất định giá đất chỉ ước tính giá của thửa đất đó mà không thể tính đúng, tính đủ chi phí đã bỏ ra như đối với những hàng hóa khác. Định giá đất Định giá đất là sự ước tính bằng tiền về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng xác định, tại một thời điểm xác định. Định giá đất Định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng đất Định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất. Luật đất đai 2003 chia đất đai thành (03) nhóm như sau: a) Nhóm đất nông nghiệp (05 tiểu nhóm). b) Nhóm đất phi nông nghiệp (06 tiểu nhóm). c) Nhóm đất chưa sử dụng (03 tiểu nhóm). Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS Nhóm yếu tố tự nhiên: Vị trí bất động sản: vị trí bất động sản càng đắc địa, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn. Mỗi một bất động sản có vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với chuyên gia định giá. Cần lưu ý là sự đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường, và ngược lại. Kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất: số đo về kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất coi là tối ưu khi nó đáp ứng nhu cầu của đại đa số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu để ở thì số đo kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất tối ưu khi mặt tiền từ 4-5 mét, chiều sâu từ 10-15 mét. Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS Địa hình: nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong vùng có quan hệ trực tiếp tới giá trị BĐS đó. Tuy nhiên nó còn phụ thuộc vào đó là BĐS dân cư, công nghiệp, thương mại, dịch vụ hay nông nghiệp. Loại hình kiến trúc công trình: hai BĐS có chi phí xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu (người tiêu dùng) thì có giá trị cao hơn. Đặc điểm thổ nhưỡng mặt đất, lòng đất: độ dầy và đặc điểm thổ nhưỡng lớp đất bề mặt (đá, ba dan, đất thịt, cát phù sa…) sẽ ảnh hưởng đến giá trị. Tình trạng môi trường (tác động của con người): tình trạng ô nhiễm bụi, ô nhiễm tiếng ồn, … sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tiện lợi (hướng) và các rủi ro thiên nhiên (nguy cơ lũ lụt, động đất, sạt lở đất…) Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS Nhóm yếu tố kinh tế a) Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh có hiệu quả… b) Những tiện nghi từ bất động sản gắn liền với đất mang lại: điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc… Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS Nhóm yếu tố pháp luật Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất độn sản theo quy hoạch sử dụng, hiện trạng sử dụng bất động sản so với quy hoạch sử dụng… Tình trạng pháp lý: chứng thu pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có… Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất độgn sản Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tính trang cho thuê, tình trạng thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất với bất động sản liền kề, các hình thực sở hữu bị hạn chế quyền (quyền sở hữu chung, sở hữu hỗn hợp, quyền địa dịch của chủ sở hữu đất liền kề…) Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS Nhóm yếu tố tâm lý xã hội Tình trạng những người đang sống trong cùng một nhà: tình trạng sức khỏa, nghề nghiệp và việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình xã hội của những người đang chung sống. Tình hình kinh doanh của những người đang sử dụng BĐS: mức thu nhập bình quân, hướng phát triển… Những vấn đề phong thủy, tâm linh… Các yếu tố quan hệ trực tiếp Các yếu tố vĩ mô bên ngoài Chính sách tài chính đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến giá đất, giá BĐS Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực Đặc điểm những người tham gia thị trường BĐS Các điều kiện thị trường BĐS khu vực Hiện trạng cơ sở hạ tầng: đường, cấp thóat nước, thông tin…GDP hàng năm vùng, khu vực Nghề nghiệp, thu nhập bình quân dân cư khu vực Khả năng đáp ứng nhu cầu vay của hệ thống tín dụng khu vực Số lượng các lô, thửa đất trong vùng Mức giá bình quân các lô, thửa đất trong vùng Tỷ lệ thuế, mức thuế suất Mức độ lạm phát, lãi suất Thị trường lao động, tín dụng… Công thức các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS qua công thức sau: V = f (x1, x2, x3, x4….. xn) Trong đó x1, x2, x3, x4….. xn là các yếu tố tác động tới giá trị BĐS Công thức Đối với BĐS mang lại thu nhập (khách sạn, nhà hàng): V = I/(P-G) Trong đó: : I là thu nhập từ BĐS trong 01 năm (năm gốc) P là lãi vay ngân hàng G là Tỷ suất lợi tức qua các năm Phương pháp so sánh trực tiếp 1. Khái niệm: là phương pháp sử dụng giá bán cuả những BĐs tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá. Công thức tính giá BĐS: giá bán của những BĐS so sánh được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể. Công thức (hay mô hình) có dạng như sau: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA PP so sánh trực tiếp Trong đó: AP là giá bất động sản cần định giá S là giá bất động sản so sánh BA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về vị trí thửa đất BeA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về quy mô, kích thước thửa đất GA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về tính pháp lý thửa đất IA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về yếu tố lạm phát từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá CA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về quy hoạch NA là lượng điều chỉnh cho khác biệt về môi trường Lưu ý: dấu điều chỉnh có thể âm (giảm) hoặc dương (tăng); mức điều chỉnh có thể theo tỷ lệ (%) hoặc theo số tiền tuyệt đối. PP so sánh trực tiếp Ví dụ: điều chỉnh theo yếu tố lạm phát từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá, có thể sử dụng công thức sau: IA = Ti (S) Trong đó: T số tháng từ thời gian giao dịch đến thời điểm thẩm định giá i: tỷ lệ lạm phát theo tháng (hoặc năm) S: giá bán tại thời điểm giao dịch IA là mức lạm phát. PP so sánh Ví dụ: một BĐS được bán vào tháng 1/2000 với mức giá là 500.000.000đ. Hãy điều chỉnh giá trị thực số tiền nói trên vào thời điểm 01/4/2001 biết rằng tỷ lệ lạm phát cụ thể như sau: Tỷ lệ lạm phát cả năm 2000 là 10% Tỷ lệ lạm phát tháng 1/2001 là 0,7% Tỷ lệ lạm phát tháng 2/2001 là 0.9% Tỷ lệ lạm phát tháng 3/2001 là 0.8% PP so sánh Lời giải: Tỷ lệ lạm phát cả năm 2000 là 10% có nghĩa là mức lạm phát từ 01/01/2000 đến 31/12/2000 là: 100 + (100 x 10/100) = 110 Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 01/4/2001 như sau: + Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 31/1/2001 là: 110 + (110 x 7/1000) = 110,77 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát là 10,77%) + Mức lạm phát từ 1/1/2000 đến 30/2/2001 là: 110,77 + (110,77 x 9/1000) = 111,76 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát là 11,76%) + Mức lạm phát từ 01/1/2000 đến 31/3/2001 là: 111,76 + (111,76 x 8/1000) = 112,65 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát là 12,65%). Như vậy giá trị thực số tiền 500.000.000đ vào thời điểm 01/4/2001 là: 500.000.000 đ x 112,65 = 563.250.000đ PP so sánh Việc điều chỉnh chênh lệch về yếu tố vị trí, hình thể, diện tích, pháp lý… giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh cũng tương tự như điều chỉnh chênh lệch về yếu tố lạm phát ở ví dụ trên đây. Cơ sở khoa học cuả phương pháp so sánh Giá trị thị trường của bất động sản là kết quả những tác động của giá trị nội tại (chủ quan) và giá trị khách quan đến BĐS. Không thể có hai BĐS giống hệt nhau ở tất cả mọi yếu tố. Vì vậy không thể máy móc áp đặt giá BĐS này cho BĐS khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên trên thực tế người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của BĐS nào đó (gọi là BĐS so sánh) để xác định giá trị những BĐS tương tự, sau khi đã điều chỉnh tăng thêm (cộng) hay giảm đi (bớt) giá bán của BĐS so sánh tùy theo tính chất, mức độ tích cực hay tiêu cực của các yếu tố so sánh giữa hai BĐS. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu của phương pháp - Đối tượng áp dụng: phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá tất cả những BĐS giao dịch, mua bán trên thị trường. Trên thế giới người ta ước tính có tới 98% số các BĐS được định giá bằng phương pháp này, xuất phát từ những ưu điểm của phương pháp là: + Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện + Kết quả của phương pháp phản ánh giao dịch khách quan trên thị trường, được số đông người mua, người bán chấp nhận. - Phạm vi áp dụng: + Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng tốt nhất đối với định giá BĐS có các giao dịch mua-bán phổ biến trên thị trường, i.e BĐS dân dụng (nhà ở hoặc đất trống) các khu dân cư, BĐS thương mại, dịch vụ. + Phương pháp so sánh trực tiếp ít sử dụng đối với BĐS công nghiệp, BĐS cá biệt (công sở, chùa chiền…) vì không có hoặc ít có giao dịch. Yêu cầu của phương pháp + Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu định giá viên phải tiến hành khảo sát, phân tích, tìm kiếm những BĐS tương tự trên thị trường; tiến hành những điều chỉnh phù hợp về giá để tìm ra giá của BĐS cần định. + Chỉ sử dụng những thông tin từ những giao dịch bình thường trên thị trường, thỏa mãn các điều kiện: . Giao dich diễn ra gần nhất với thời điểm thẩm định giá (giá thị trường càng biến động thì thời điểm giao dịch càng gần càng tốt), . Phải là các giao dịch công khai, . Bên bán có nhu cầu bán, bên mua có nhu cầu mua, hai bên độc lập, khách quan, hành động khôn ngoan, . BĐS có thể đang được chào bán, đang chào mua, nhưng tốt nhất dó là các giao dịch đã thành công, Những hạn chế của phương pháp Chỉ sử dụng được ở những thị trường BĐS phát triển hoặc đnag phát triển. Khi thị trường có biến động mạnh về giá cả, cung cầu thì phương pháp này kém hiệu quả. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập: là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại. Cơ sở khoa học của pp thu nhập Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý là một bất động sản có giá trị vì nó tạo ra một dòng thu nhập cho người chủ sở hữu trong tương lai. Các giá trị thu được trong tương lai phụ thuộc vào giá trị thời gian của tiền. Tiền có chức năng thanh toán, do đó khi thực hiện chức năng này do tác động bởi yếu tố lạm phát hay rủi ro, may mắn mà giá trị thực của tiền có thể bị giảm đi hay tăng lên. pp thu nhập Chuyên gia định giá phải nắm vững nguyên lý chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích. Mục tiêu kinh doanh là tối đa hóa lợi nhuận (thu nhập ròng- NOI) NOI = Tổng thu nhập – Tổng chi phí pp thu nhập Trường hợp chuyển giá trị NOI từ hiện tại về một thời điểm tương lai thì hệ số nói trên gọi là hệ số vốn hóa; Trường hợp chuyển giá trị NOI từ tương lai về thời điểm hiện tại thì hệ số nói trên gọi là hệ số chiết khấu; Thông thường chọn năm đầu của kỳ kinh doanh là hiện tại và quy đổi các thu nhập ròng dự báo trong tương lai về năm đầu vì dựa trên lập luận: có được đồng tiền hôm nay sẽ tốt hơn là có được số tiền đó trong tương lai. Phương pháp thu nhập Sáu công thức tính giá trị thời gian của tiền

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pptdinh_gia_bds_3087.ppt