Thẩm định giá theo cách tiếp cận Thu nhập

Thẩm định giá theo cách tiếp cận Thu nhập Đại học Kinh tế TP.HCM TS. Hay Sinh NỘI DUNG PP Thu nhập PP Thặng dư PP Lợi nhuận Nguyên tắc và các trừong hợp áp dụng Phưong pháp luận và các bứoc thực hiện Ưu và nhược điểm Bài tập vận dụng Khái niệm và một số thuật ngữ Cách tiếp Cận dựa vào Thu nhập PP Thu nhập PP Thặng dư PP Lợi nhuận - Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại Cách tiếp cận dựa vào Thu nhập Phưong pháp thu nhập Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng Phưong pháp luận và các bước thực hiện Các phép toán tài chính Xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa Xác định giá trị theo phưong pháp thu nhập Ưu và nhược điểm Khái niệm và một số thuật ngữ Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Tổng thu nhập tiềm năng (Potential Gross Income – PGI): Là tổng thu nhập tiềm năng từ các hoạt động kinh doanh liên quan bất động sản trước khi trừ đi các chi phí kinh doanh. Tổng thu nhập thực hiệu (Effective Gross Income – EGI): Là những thu nhập được dự báo từ các hoạt động kinh doanh trên bất động sản. Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Thu nhập ròng từ kinh doanh trên bất động sản (NOI hoặc I0): Là khoản thu nhập thực tế hoặc dự báo ổn định từ hoạt động kinh doanh trên bất động sản sau khi đã trừ đi tất cả các khoản chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh (nhưng không trừ thuế). Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Dòng tiền trước thuế (Pre-tax Cash Flow – PTCF): Là dòng thu nhập sau khi đã trừ lãi vay (doanh thu – chi phí – lãi vay) Dòng tiền sau thuế (After-tax Cash Flow – ATCF): Là dòng thu nhập ròng sau khi trừ lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp. Giá trị thu hồi (Reversion - Re): Là khoản tiền nhà đầu tư kỳ vọng nhận được khi kết thúc thời hạn đầu tư. Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Khoản mục Ký hiệu Công thức Tổng thu nhập tiềm năng PGI PGI Lỗ về diện tích bỏ trống/thu nợ %PGI %PGI Tổng thu nhập thực EGI EGI = PGI - %PGI Chi phí vận hành OE OE Thu nhập hoạt động ròng I0 I0 = EGI - OE Lãi vay IM IM Dòng tiền trước thuế PTCF PTCF = I0 - IM Tỷ suất vốn hóa: Là một hệ số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. Hệ số vốn hóa: Là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Tỷ suất chiết khấu: Là một hệ số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ). Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Tỷ suất thu hồi vốn IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): Là hệ số mà khi chiết khấu với nó, hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0). Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Giá trị tài sản thu hồi Vn (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): - Là tổng số tiền thanh lý tài sản mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. - Hoặc là: giá trị chuyển đổi dòng thu nhập từ cuối kỳ đầu tư trở về sau thành giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư. Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp Thu nhập Nguyên tắc áp dụng –Nguyên tắc đóng góp –Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai –Nguyên tắc cung – cầu Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Phương pháp Thu nhập Trường hợp áp dụng - Tài sản đầu tư mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập trong tương lai - Ước tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp. Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Phương pháp Thu nhập Phương pháp luận Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa. Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thu nhập Các bước thực hiện Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Bước 2: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản thẩm định bằng cách áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp V = I/R Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thu nhập Các bước thực hiện Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan tới việc khai thác TS Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 6: Ước tính giá trị tài sản theo PP dòng tièn chiết khấu. Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thu nhập Giá trị tương lai của 1 đồng hiện tại (FV của PV) FV = PV (1 + i )n Ý nghĩa: Nếu như một người bỏ ra A đồng vào năm hiện tại thì sau n năm, số tiền ấy sẽ là bao nhiêu. Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Bài toán áp dụng: Một anh nông dân gửi 5.000.000 đồng vào ngân hàng trong 6 năm. Tính tổng số tiền ông ta nhận được vào cuối thời kỳ (cuối năm 6) với lãi suất là 18%/năm. Cách 1 FV = PV (1+i)6 = 5.000.000 x (1+ 18%)6 = 13.497.770 (đồng) Cách 2 Dùng Excel Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập FV = PV (1+i)6 i = 18% 4 3 1 2 0 5 6 ???? triệu 5 TRIỆU Giá trị tương lai của 1 đồng hiện tại (FV của PV) Giá trị hiện tại của một đồng trong tương lai (tính PV của FV) Một người muốn mở một cửa hàng bán nước sau khi về hưu, dự tính của ông ta là sau 6 năm nữa muốn có một khoản tiền là 6.000.000đồng. Vậy hiện nay ông ta nên bỏ vào ngân hàng là bao nhiêu với lãi suất 18%? Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Giá trị hiện tại của một đồng trong tương lai (tính PV của FV) Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Dùng Bảng Excel 4 3 1 2 0 5 6 6 triệu ?? Giá trị tương lai của một khoản tích lũy hàng năm (FV của PMT) Gia đình ông C dự định 6 năm sau cất nhà (xây vào năm thứ 6). Gia đình ông đã có kế hoạch dành dụm và dự định gửi tiết kiệm hàng năm 30 triệu đồng. Lãi suất không đổi 18%/năm và gửi trong 6 năm. Hỏi đến cuối năm thứ 6, ông C sẽ rút được cả lãi và gốc bao nhiêu? Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Giá trị tương lai của một khoản tích lũy hàng năm (FV của PMT) Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Dùng Bảng Excel FV=PMT((1+i)n – 1)/i 4 3 1 2 0 5 6 ? triệu 30 ? triệu 30 ? triệu 30 ? triệu 30 ? triệu 30 30 ?? Giá trị tương lai của một khoản tích lũy hàng năm (FV của PMT) Các phép toán tài chính Hệ số quỹ trả nợ ( tính PMT của FV) Công ty D dự định 6 năm sau (năm thứ 6) sẽ cần phải chi một khoản tiền là 283.6 triệu đồng. Lãi suất hiện hành là 18%/năm. Hỏi từ bây giờ, mỗi năm Công ty D phải gửi tiết kiệm bao nhiêu để đến cuối năm thứ 6 công ty D sẽ có được số tiền trên? Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Hệ số quỹ trả nợ ( tính PMT của FV) Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Dùng Bảng Excel PMT = FV/ {i /[(1+i)n – 1]} Hệ số quỹ trả nợ ( tính PMT của FV) 4 3 1 2 0 5 6 ? triệu ?? ? triệu ?? ? triệu ?? ? triệu ?? ? triệu ?? ?? 283,26 Các phép toán tài chính Giá trị hiện tại của khoản tích lũy đều hàng năm (tính PV của PMT) Một khách hàng A đi thuê mặt bằng để kinh doanh dịch vụ băng đĩa, thời hạn thuê 6 năm. Số tiền hàng năm khách hàng A phải trả là 30 triệu đồng. Nếu khách hàng A muốn trả tiền thuê 1 lần cho cả 6 năm tại thời điểm hiện tại thì khách hàng A phải trả bao nhiêu tiền, biết lãi suất là 18%/năm? Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Giá trị hiện tại của khoản tích lũy đều hàng năm (tính PV của PMT) Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Dùng Bảng Excel Giá trị hiện tại của khoản tích lũy đều hàng năm (tính PV của PMT) PV = PMT{(1- (1+i)-6} / i 4 3 1 2 0 5 6 30 ?? 30 ?? 30 ?? 30 ?? 30 ?? ??? 30 ?? Các phép toán tài chính Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần 1 đồng (PMT của PV) Nhà đầu tư B vay của Ngân hàng XYZ số tiền 104.93 triệu đồng. Thời hạn trả 6 năm. Lãi suất 18%/năm. Hỏi mỗi năm nhà đầu tư phải trả cho Ngân hàng số tiền bao nhiêu? (Với hình thức trả gốc và lãi đều) Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần 1 đồng (PMT của PV) Các phép toán tài chính Phương pháp Thu nhập Dùng Bảng Excel PMT = PV* i /{1- (1+i)-6} 4 3 1 2 0 5 6 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 104,93 ?? ?? Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần 1 đồng (PMT của PV) Các phép toán tài chính Chi phí Vốn cổ phần (hay Chi phí VCSH): Ke Ke = Rf +  ( Rm – Rf) Ke : Chi phí Vốn cổ phần (hay Chi phí VCSH) Rf : Lợi nhuận phi rủi ro Rm : Lợi nhuận kì vọng của thị trường  : Hệ số đo lường rủi ro của ngành mà doanh nghiệp đang kinh doanh Cách xác định Tỷ suất chiết khấu Phương pháp Thu nhập Chi phí sử dụng vốn cổ phần được tính theo: - Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM). - Mô hình khác như APT, M&M Cách xác định Tỷ suất chiết khấu Phương pháp Thu nhập Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC): Kc Kc = Ke [E/V] + Kd [D/V] [1 – tc] Kc : WACC Ke : Tỷ suất lợi nhuận mong muốn của CSH (Chi phí VCSH) Kd : Tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay E : Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu D : Giá trị thị trường của các khoản vay V : Giá trị thị trường của công ty (D + E) tc : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Cách xác định Tỷ suất chiết khấu Phương pháp Thu nhập Tính tỷ suất vốn hóa dựa trên Tỷ suất chiết khấu 1. Tính theo hoàn vốn tuyến tính – Ring R = Y + [% tăng giảm giá trị tài sản / n] 2. Tính theo Quỹ trả nợ - Inwood R = Y -  SFF R : Tỷ suất vốn hóa Y : Tỷ suất chiết khấu : Phần trăm tăng giảm giá trị tài sản dự kiến trong tương lai SFF: Hệ số quỹ trả nợ (PMT của FV) Cách xác định Tỷ suất vốn hóa Phương pháp Thu nhập Tính tỷ suất vốn hóa bằng cách so sánh tài sản tương tự: - Biết giá trị thị trường (giá bán) và dòng thu nhập đều hằng năm từ kinh doanh của các tài sản so sánh, - áp dụng công thức R = I/V tính được các R của tài sản so sánh. - Lựa chọn R phù hợp để áp vào tài sản cần thẩm định giá. Cách xác định Tỷ suất vốn hóa Phương pháp Thu nhập 42 thời gian hiệu lực 12 Months Property generat Net Operating Inco NOI = $150,000 PHARMACY kinh doanh thuốc thá g . Thẩm định giá một cửa hàng bán thuốc có diện tích 3900 m2. Theo ước tính, thu nhập từ kinh doanh ròng (gọi tắt là NOI) trong năm đầu tiên là 150.000 USD. Cách xác định Tỷ suất vốn hóa Diện tích cửa hàng (m2) Giá bán V (USD) NOI ước tính hàng năm (USD) Tỷ lệ vốn hóa R 1 4200 2.015.000 158.000 2 3800 1.820.000 146.000 3 4400 2.100.000 160.000 4 3500 1.700.000 141.000 3900 ?? 150.000 ?? 43 0,0784 0,0802 0,0762 0,0830 Cách xác định Tỷ suất vốn hóa • Tỷ lệ vốn hóa của TSTĐ R = (0,0784+ 0,0802+ 0,0762+ 0,0830)/4 = 0,08 • Giá trị cửa hàng thuốc là: 44 V = 150.000 0,08 = 1.875.000 Cách xác định Tỷ suất vốn hóa V = I/R = I*GI V : Giá trị Tài sản. I : Thu nhập ròng trong một năm. R : Tỷ suất vốn hóa GI: Hệ số thu nhập (GI = 1/R) Xác định giá trị TS theo PP Thu Nhập Phương pháp Thu nhập Phương pháp vốn hóa trực tiếp Xác định giá trị TS theo PP Thu Nhập Phương pháp Thu nhập Phương pháp dòng tiền chiết khấu Một tài sản cần thẩm định giá là bất động sản sẽ tạo ra lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh là 36 triệu đồng trong 1 năm. Và thu nhập này sẽ đều trong 10 năm liên tục. Tài sản này được dự đoán sẽ có giá trị thu hồi là 5 tỷ tại thời điểm cuối năm thứ 10. Tỷ suất lợi nhuận thích hợp cho các mục đích chiết khấu là 12%. Tính giá trị của bất động sản nói trên. Bài tập vận dụng Phương pháp Thu nhập Bảng tính Excel Phưong pháp thặng dư Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng Phương pháp luận và các bước thực hiện Bài tập vận dụng Ưu và nhựoc điểm Khái niệm Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá thị trường của tài sản có tiềm năng phát triển, có tính khả thi về luật pháp, về tài chính và về kỹ thuật. Khái niệm Phương pháp Thặng dư Nguyên tắc áp dụng –Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. –Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Phương pháp Thặng dư Trường hợp áp dụng • Đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó. • Tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chúng. • Tài sản mà công trình xây dựng đang tồn tại không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó. Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Phương pháp Thặng dư Giá trị hiện tại của một tài sản có tiềm năng phát triển được xác định bằng chênh lệch giữa tổng các giá trị hiện tại của doanh thu phát triển và tổng các giá trị hiện tại của chi phí phát triển Cách tính & Các bước thực hiện Phương pháp Thặng dư Vtd = DT – CP Vtd: Giá trị của lô đất DT: Tổng các giá trị hiện tại của doanh thu phát triển CP: Tổng các giá trị hiện tại của chi phí phát triển Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thặng dư DT : Tổng các giá trị hiện tại của doanh thu phát triển DTt : Doanh thu phát triển dự tính vào năm t. n : Thời gian hay dòng đời của dự án. i : Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án. Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thặng dư 1 (1 ) n t n t DT DT i    ` CP : Tổng các giá trị hiện tại của chi phí phát triển CPt : Chi phí phát triển dự tính vào năm t. n : Thời gian hay dòng đời của dự án. i : Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án. Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thặng dư 1 (1 ) n t n t CP CP i    Các loại chi phí thường gặp: • Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng • Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng • Chi phí thiết kế, quy hoạch • Chi phí quản lý dự án • Chi phí xây dựng công trình • Chi phí thiết bị • Chi phí khác • Chi phí dự phòng • Chi phí kinh doanh Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thặng dư Các bước thực hiện Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất và mang lại giá trị cao nhất cho dự án, khả thi về điều kiện pháp lý, tài chính, kỹ thuật. Bước 2: Ước tính doanh thu phát triển của dự án qua từng năm. Tính tổng giá trị hiện tại của của các dòng doanh thu đó. Bước 3: Ước tính chi phí phát triển của dự án qua từng năm. Tính tổng giá trị hiện tại của của các dòng chi phí đó Bước 4: Xác định giá tài sản căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3. Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Thặng dư Ưu điểm • Phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư khả thi. • Dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng. • Có giá trị trong việc tư vấn đầu tư Ưu và nhược điểm Phương pháp Thặng dư Nhược điểm • Mọi ước tính về doanh thu và chi phí có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.. • Giá trị tài sản phụ thuộc vào việc ước tính chi phí và doanh thu. Ưu và nhược điểm Phương pháp Thặng dư Bài tập vận dụng Bài tập vận dụng Phương pháp Thặng dư Phưong pháp lợi nhuận Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng Cách tính và các bước thực hiện Bài tập vận dụng Ưu và nhựoc điểm Khái niệm Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Khái niệm Phương pháp Lợi nhuận Nguyên tắc áp dụng –Nguyên tắc đóng góp –Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai –Nguyên tắc cung – cầu Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Phương pháp Lợi nhuận Trường hợp áp dụng Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Phương pháp Lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hằng năm của tài sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư. Cách tính & Các bước thực hiện Phương pháp Lợi nhuận Giá trị thị trường của TS: Thu nhập thực hàng năm Tỷ suất vốn hóa Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Lợi nhuận Các bước thực hiện Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Bước 2: Xác định tổng chi phí. Bước 3: Xác định thu nhập thực từ tài sản. Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư. Bước4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị tài sản. Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp Lợi nhuận Ưu điểm Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận. Phương pháp này thích hợp với việc xác định giá trị tài sản không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ tài sản. Ưu và nhược điểm Phương pháp Lợi nhuận Nhược điểm • Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất. • Khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa. • Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. • Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực. • Yêu cầu TĐV phải am hiểu về lĩnh vực kinh doanh của tài sản đang thẩm định giá Ưu và nhược điểm Phương pháp Thặng dư Bài tập vận dụng Bài tập vận dụng Phương pháp Lợi nhuận