Ngân hàng tín dụng - Thẩm định giá tài sản

(1 + 0,1)2 + 10(1 + 0,1)1 + 10 = 177,695 tr Tổng quát, ta có: FVAn = CF1(1 + k) n-1 + CF2(1 + k )n-2 ++ CFn 2. Giá trị hiện tại của tiền tệ • Giá trị hiện tại • Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất • Giá trị hiện tại của dòng lưu kim biến thiên Giá trị hiện tại của tiền tệ Từ phương trình: FVn = PV(1 + k) n => PV = FVn/(1 + k) n Ví dụ: giá trị hiện tại của 1 tr đ ở thời điểm 5 năm trước đó, với tỷ lệ lãi suất 14% là: PV = 1.000.000/(1 + 0,14)5 = 519368,66 VNĐ Ta ký hiệu: 1/(1 + k)n = PVF(k,n) => PV = FVn.PVF(k,n) PVF(k,n) gọi là thừa số giá trị hiện tại với tỷ lệ chiết khấu k và n kỳ hạn. Giá trị hiện tại của tiền tệ Ví dụ: một người muốn dành tiền cho tuổi già bằng cách gửi tiết kiệm vào một ngân hàng, lãi suất 13%/năm. Người đó phải gửi vào nhà băng bao nhiêu tiền ở thời điểm hiện tại, để 20 năm sau nhận được số tiền là 20 triệu đồng? Ta có: PV = FV20.PVF(13%,20) = 20.000.000*0,0868 = 1.736.000 VNĐ Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất Ví dụ: Một công ty đang xem xét mua một dây chuyền sản xuất. Dự kiến dây chuyền này có thể đem lại cho công ty 100.000 USD vào cuối mỗi năm, trong thời gian 10 năm, tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm. Giá trị hiện tại của dòng thu nhập trên là bao nhiêu? Giá trị hiện giá của dòng thu nhập từ dây chuyền là: PVA10 = 100.000/1,12 + 100.000/1,12 2 ++ 100.000/1,1210 = 100.000{1/1,12 + 1/1,122 ++ 1/1,1210} = 100.000*5,6502 = 565.020 USD Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất Tổng quát, ta có: PVAn = CF/(1 + k) + CF/(1 + k) 2 ++ CF/(1 + k)n = CF{1/(1 + k) + 1/(1 + k)2 ++ 1/(1 + k)n} Tổng các số hạng trong dấu ngoặc đơn được gọi là thừa số giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất, và ký hiệu là PVFA(k,n). Do đó: PVAn = CF.PVFA(k,n) 1 – 1/(1 + k)n PVAn = CF k Giá trị hiện tại của dòng lưu kim thuần nhất Sử dụng ví dụ trên, ta có: PVA10 = 100.000*PVFA(12%,10) = 100.000*5,6502 = 565.022 USD Giá trị hiện tại của dòng lưu kim biến thiên Ví dụ: một dự án đầu tư có nguồn thu nhập trong 4 năm với các giá trị lần lượt là 3 tr, 5 tr, 4 tr và 2 tr VNĐ. Tỷ lệ chiết khấu của dự án là 14%/năm. Giá trị hiện giá của dự án là: PV = 3/(1 + 0,14) + 5/(1 + 0,14)2 + 4/(1 + 0,14)3 + 2/(1 + 0,14)4 = 10,3633 tr VNĐ Giá trị hiện tại của dòng lưu kim vô hạn Trong trường hợp dòng lưu kim thuần nhất, và vô hạn, ta có: PVA∞ = CF.PVFA(k,∞) 1- 1/(1 + k)∞ = CF k = CF/k Giá trị hiện tại của dòng lưu kim vô hạn Ví dụ: tính giá trị hiện tại của một khoản thu nhập lợi tức cổ phần hàng năm là 1.000 VNĐ, với tỷ lệ chiết khấu k = 5%? PVA∞ = CF/k = 1000/0,05 = 20.000 VNĐ 3. Cách tìm tỷ lệ lãi suất • Tìm lãi suất năm • Tìm lãi suất luỹ tiến có kỳ hạn < 1 năm Tìm lãi suất năm • Trường hợp 1. Tìm lãi suất của khoản tiền có thời hạn = 1 năm. Ví dụ: một DN vay 1.000.000 đ và phải trả 1.150.000 đ sau 1 năm. Có thể tìm được lãi suất của khoản vay đó như sau: FV = PV(1 + k) 1 + k = FV/PV k = FV/PV – 1 k = 1.150.000/1.000.000 – 1 = 0,15 = 15% Tìm lãi suất năm • Trường hợp 2. Tìm lãi suất của khoản tiền có thời hạn > 1 năm. Ví dụ: Một ngân hàng cho một công ty vay 2 tr đ và nhân được 4.575.515 đ sau 5 năm. Tìm lãi suất của khoản cho vay. Từ công thức: FV = PV(1 + k)n => (1 + k)n = FV/PV => k = Căn bậc n của (FV/PV) - 1 Tìm lãi suất năm • Trường hợp 3. Tìm lãi suất trả góp Ví dụ: Một doanh nghiệp muốn thuê mua trả góp một mạng máy tính với giá 5.000 USD. Người cho thuê yêu cầu doanh nghiệp phải trả vào cuối mỗi năm 1527 USD, trong thời hạn 5 năm. Công ty cần biết lãi suất tài trợ của hợp đồng này để quyết định? Ta có: PVAn = CF.PVFA(k,n) => PVFA(k,n) = PVAn/CF = 5000/1527 = 3,2744 Tra bảng D, dòng 5 ta tìm được PVFA(16%,5) = 3,2744 Vậy lãi suất tài trợ là 16%. Tìm lãi suất luỹ tiến có kỳ hạn < 1 năm • Lãi suất luỹ tiến kỳ hạn nửa năm Một ngân hàng trả cho khách gửi tiền lãi suất 10%/năm với kỳ hạn tiền lãi nhập vốn nửa năm một lần. Do đó, nếu k.h gửi 1 tr đ thì: - Sau nửa năm số tiền đó là: 1(1 + 0,05) = 1,05 - Sau một năm số tiền đó là: 1,05(1 + 0,05) = 1,1025 Gọi lãi suất thực là k1 Gọi lãi suất đã quy định là k0 Ta có: k1 = (1 + k0/2) 2 – 1 FVn = PV(1 + k1) n = PV(1 + k0/2) 2n Tìm lãi suất luỹ tiến có kỳ hạn < 1 năm Công thức chung: Nếu số lần tiền lãi nhập vốn trong một năm được ký hiệu là m, thì lãi suất thực hiện được tính như sau: k1 = (1 + k0/m) m – 1 FVn = PV.(1 + k0/m) mn • Cách tính lãi suất ngầm: Đưa phương trình về dạng 0 = f(r) Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho f(r1) >0 Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho f(r2) <0 Tính r theo công thức: r = r1 + f(r1)(r2-r1)/(f(r1) – f(r2) V. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PP THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá - Cách tiếp cận giá bán - Cách tiếp cận chi phí - Cách tiếp cận thu nhập 2. Các phương pháp thẩm định giá - Phương pháp ss thị trường - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư 1.1. Cách tiếp cận giá bán - Cơ sở giá trị thị trường: Xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng so sánh liên quan. - Cơ sở giá trị phi thị trường: chủ sở hữu bđs có thể trả giá cao hơn cho một bđs liền kề 1.2. Cách tiếp cận chi phí - Cơ sở giá trị thị trường: Thay vì mua một ts nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương. - Cơ sở giá trị phi thị trường: áp dụng cho tài sản chuyên dùng, sử dụng pp chi phí thay thế giảm trừ? 1.3. Cách tiếp cận thu nhập - Cơ sở giá trị thị trường: xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến ts thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hoá - Cơ sở giá trị phi thị trường: nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó. 2.1. Phương pháp ss thị trường • Khái niệm: Ước tính giá trị của ts cần tđg thông qua mức giá của những ts tương tự trên thị trường đã được mua bán • Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp • Điều kiện thực hiện - Phải thu thập được thông tin - Chất lượng thông tin phải cao - Thị trường phải ổn định 2.1. Phương pháp ss thị trường • Các bước tiến hành - Tìm kiếm thông tin - Kiểm tra lại thông tin - Phân tích thông tin và tiến hành điều chỉnh - Ước tính giá trị tài sản cần TĐG • Ưu nhược điểm - Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, được thừa nhận rộng rãi - Nhược điểm: các dữ liệu mang tính lịch sử, trong nhiều trường hợp rất khó tìm thông tin có chất lượng cao 2.2. Phương pháp chi phí • Khái niệm: Là pp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản cần định giá • Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp 2.2. Phương pháp chi phí • Các bước tiến hành * Đối với bđs: - Ước tính giá trị lô đất trống - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất - Ước tính giá trị hao mòn tích luỹ của công trình xây dựng trên đất - Khâu trừ giá trị hao mòn tích luỹ vào cf xây dựng công trình trên đất và cộng với gía trị đất trống 2.2. Phương pháp chi phí * Đối với mmtb: - Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa mmtb vào sử dụng - Ước tính giá trị hao mòn tích luỹ phù hợp - Khấu trừ giá trị hao mòn tích luỹ vào chi phí thay thế mmtb • Ứng dụng trong thực tiễn - Đánh giá giá trị những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt - Kiểm tra các phương pháp khác - Là pp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu 2.2. Phương pháp chi phí • Ưu, nhược điểm - Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để ss trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt - Nhược điểm: + Chi phí = giá trị? + Phải có dữ liệu thị trường + Khấu hao mang tính chủ quan + Thẩm định viên phải có kinh nghiệm 2.3. Phương pháp vốn hoá thu nhập • Khái niệm: Là pp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại • Nguyên tắc - Sử dụng cao nhất và tốt nhất - Cung cầu - Lợi ích trong tương lai • Điều kiện - Thu nhập là vĩnh viễn - Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định 2.3. Phương pháp vốn hoá thu nhập • Các bước tiến hành - Ước tính doanh thu trung bình hàng năm - Ước tính chi phí hàng năm - Ước tính thu nhập ròng hàng năm A - Tính tỷ suất vốn hoá r - Áp dụng công thức: PV = A/r • Ưu nhược điểm - Ưu điểm: đơn giản, dễ sử dụng. Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học - Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là khá phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân 2.4. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu • Khái niệm: là pp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu chi trong tương lai về thời điểm hiện tại và có tính đến yếu tố lạm phát, sự không ổn định của thu nhập • Các bước tiến hành - Dự đoán dòng tiền thu nhập ròng trong tương lai - Xác định tỷ lệ chiết khấu • Các cách tiếp cận: - Giá trị hiện tại ròng NPV + Dòng tiền tệ không đều: NPV = -I + ∑CFt/(1+r) t + Dòng tiền tệ đều: NPV = -I + A/∑1/(1+r)t - Suất sinh lợi nội tại IRR IRR = r khi NPV = 0 Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1 >0 Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2 <0 Tính IRR theo công thức: IRR = r1 + NPV1(r2-r1)/(NPV1 - NPV2) • Ứng dụng trong thực tiễn: - Tài sản cho thuê, các nghiên cứu khả thi - Tài sản có dòng tiền không thường xuyên và không đều - Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế pp khác • Ưu nhược điểm: - Ưu điểm: + Khắc phục pp vốn hoá thu nhập là chưa tính đến yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập. + Hữu ích trong các việc ra quyết định đầu tư - Nhược điểm: + Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích + PP rất phức tạp + Thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn 2.5. Các công thức vốn hoá 2.5.1. Quan hệ giữa thu nhập (I), giá trị (V) và lãi suất vốn hoá (R): V = I/R 2.5.2. Quan hệ giữa tỷ suất vốn hoá (R) và tỷ suất sinh lợi (Y) *) R = Y – Δ* Y/((1+Y)n - 1) Trong đó: R: tỷ suất vốn hóa Y: tỷ suất sinh lợi Δ: tỷ lệ tăng trưởng tài sản mong đợi *) R = Y - CR Trong đó: CR: là tỷ lệ cố định của sự thay đổi cả lợi tức và giá trị • Ví dụ 1: Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr và 110 tr trong 5 năm tới. Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11%. • Ví dụ 2: Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi thu nhập thuần hàng năm 36 tr. Người mua mong ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3% trong 5 năm. Tính tỷ suất sinh lợi Y 2.5.3. Vốn hoá thu nhập - Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu vĩnh viễn: V = I/R - Vốn hoá thu nhập đối với sở hữu không phải vĩnh viễn + Vốn hoá tuyến tính R = lãi suất + khấu hao + Vốn hoá quỹ trả nợ R = lãi suất + i/((1+i)n - 1) Với i là lãi suất của khoản khấu hao được tích luỹ + Vốn hoá đầu tư định kỳ hàng năm R = i + i/((1+i)n - 1) Ví dụ: một tài sản có thu nhập ròng hàng năm 10 tr đồng, tuổi thọ kinh tế còn lại 40 năm, tỷ lệ lãi 10%. Tính giá trị tài sản trong trường hợp: a) Tỷ lệ khấu hao 2,5% b) Khấu hao được tích luỹ với lãi suất 5% c) Tính giá trị tài sản cho một giai đoạn 20 năm