Bài viết Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam

Lời nói đầu Đất đai và nhà ở là những nhu cầu không thể thiếu đối với sự tồn tại và phát triển xã hội loài người. Do đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển quỹ nhà hiện có luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm trong những năm qua. ở nước ta,quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đòi hỏi phải thiết lập một cơ chế quản lý phù hợp ,thống nhất giữa quyền sở hưũ Nhà nước về đất đai và quyền của người sử dụng đất. Đáp ứng yêu cầu đó, ngoài việc nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài còn mở rộng cho người sử dụng các quyền liên quan đến nhà và đất. Đối với đất đai, người sử dụng có các quyền : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Đối với nhà ở, người chủ sở hữu nhà ở có quyền mua bán nhà. Từ những quyền lợi đó, từng ngày từng giờ đã diễn ra các hoạt động liên quan đến nhà đất một cách sôi động ở khắp mọi nơi, hình thành nên một thị trường mới, đó là thị trường nhà đất. Tuy nhiên, hiện nay thị trường nhà đất mới chỉ xuất hiện “nhen nhóm” ở nước ta chưa được phát triển chính thức, chưa có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền, chính vì vậy đã phát sinh nhiều tiêu cực. Một yêu cầu cấp bách hiện nay là nâng cao quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất có hệ thống để người chủ sử dụng đất (chủ sở hữu nhà) có thể tham gia vào thị trường đó một cách linh hoạt, có hiệu quả, đúng pháp luật. Đồng thời thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển phù hợp với xu hướng phát triển của đất nước, nâng cao mức sống nhân dân. Trong phạm vi bài viết này, để tìm hiểu thực trạng công tác quản lý đối với thị trường nhà đất mới được hình thành, em xin chọn đề tài: Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam  Kết cấu bài viết gồm 2 phần : Phần I : Cơ sơ khoa học của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất . Phần II : Thực trạng và một số giải pháp quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất. Phần I Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nước đối với Thị trường Nhà đất 1. Khái niệm thị trường Nhà đất Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất hình thành ở nước ta mà không bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào. Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. Thị trường nhà đất là một bộ phận của thị trường bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành xã hội. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà xã hội. Theo nghĩa rộng thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở và khôn viên gắn với nhà và với đất sử dụng vào mục đích khác. ở nước ta, thị trường nhà đất mới được “ nhen nhóm ” xuất hiện và được hiểu là nơi mua bán nhà và đất. Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận động dưới nhiều dạng khác nhau. Hiến pháp nước ta quy định “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài, các tổ chức và các cá nhân được nhà nước giao đất, sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. ở thị trường nhà đất, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất và quyền sử hữu nhà từ người này sang người khác với mọi giá cả nhất định do hai bên thoả thuận. Thực chất hàng hoá sang người khác với trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. ” Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trìu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở. Thị trường nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng quy mô của những người tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán có thể thực hiện giao dịch. 2. Vai trò và đặc đ iểm của thị trường nhà đất 2.1 Vai trò Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất các nhà kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình với vai trò là một hàng hoá đặc biệt đất đai và nhà ở được quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái từ hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chủ chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản. Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm như nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả các giá cả của đất đai được vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá các hình thaí hiện vật thành tiền. Chẳng hạn, xây dựng nhà cao tầng để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ sau phải bán nhà để trả lương cho những người quản lý và công nhân, mua nguyên vật liệu ( xi măng, sắt thép, gạch ngói). Công việc chuyển hoá hình thái vốn này được thực hiện thông qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá phụ thuộc vaò dung lượng của thị trường. Thị trường nhà đất nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh hưởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện các chức năng hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm thị trường không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó để giả quyết mâu thuẫn này nơi gặp chính là thị trường. Thông qua thị trường người bán và người mua găp gỡ thoả thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện quá trình sản xuất diễn ra bình thường. Thúc đẩy việc áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu giá cả cạnh tranh. Sự tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách dời nhau mỗi sự biến thiên của các yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của yếu tố khác và ngược lại. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng khoa học và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao ngân sách lưu động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng. Nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình cũng như là gắn liền với đất đai. Thị trường nhà đất đựơc hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá thông qua hoạt động của thị trường nhà đất, Nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các cơ sở cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm” tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động nhà đất đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền vốn đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, và tận dụng phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước. Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. trên thị trường các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp tục, có mối quan hệ qua lại toạ ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường và quan hệ với các ngành các lĩnh vực khác như xây dựng địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị để mở rộng thị trường. Ngành kinh doanh bất động sản nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lý khả năng thu hút vốn đầu tư của các doanh gia trong và ngoài nước cũng như vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tạo ra khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức, quản lý, nâng cao hiệu qủa hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả hoạt động bất động sản mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết, các đợt tạo ra gắn liền với đất đai. 2.2 Đặc điểm của thị trường nhà đất Do thị trường nhà đất là một bộ phận cơ bản của thị trường bất động sản, nó hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản lên thị trường nhà đất có những đặc điểm tương tự thị trường bất động sản như đặc điểm của: Thị trường nhà đất mang tính chất không tập chung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước. Đất đai không thể thiêu huỷ chia cắt mang đi thị trường nhà đất mang đặc tính địa phương. Thị trường nhà đất trường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ vơí quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội.. khác nhau quy định Thị trường nhà đất là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó + Đất đai không tái tạo được nên thị trường đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trường hàng hoá khác ( giá cả hàng hoá đất, nhiều hơn so với sự thay đổi hàng hoá khác) + Do các đặc tính của tài sản đất đai dẫn đến phương pháp giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường nhà đất + Do cầu trúc của mỗi toà nhà, mỗi mảnh đất cũng có đặc trưng riêng biêt, do vị trí địa lý của nó. Đa số các giao dịch trong thị trường tài sản nhà đất được tiến hành riêng rẽ, thậm chí các kết quả giao dịch kinh doanh bị tiết lộ cũng không có tác dụng vì thiếu thông tin chi tiết diện tích ngôi nhà tình trạng sở hữu... mức độ không hoàn hảo là khác nhau trong những phần thị trường khác nhau Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng tương ững với sự thay đổi cung cầu. Do tính bền vững của bất động sản nó gây ra tính thích nghi kém trong cả hai mặt của cung cầu trên tmột thị trường nhất định. Việc tăng cung của một nhà đất cụ thể nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian ( thời gian tạo ra một cung trên thị trường) và những biến động xảy ra trong thị trường nhà đất chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường. Do vậy khi yêu cầu vì bất kỳ lý do nào đó đột nhiên giảm đi vì không có khả năng điều chỉnh cung cho nên giá cả của bất động sản sẽ giảm xuống hoặc ngược lại sự tăng lên đột ngột của yêu cầu không điều chỉnh ngay được để đáp ứng yêu cầu. Kết cục giá cả đất đai lại phát triển lên Đặc điểm này đặt ra cho quản lý Nhà nước thông qua các tổ chức định giá là phải chú ý nghiên cứu khách quan các lực lượng tiềm ẩn tạo ra cung và cầu đối với bất động sản và các bùng nổ suy thoái kinh tế tạm thời phải phân tích xác định các nguyên nhân của nó, dự đoán thời hạn của nó và tác động của nó với cả người bán và người mua trên thị trường. Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể như tổng cung đất là cố định, việc hạn chế bằng công cụ quy hoạch bằng kiểm soát sẽ có ảnh hưởng lớn đến việc cung đất bổ sung cho một mục đích sử dụng cụ thể nào đó. 3) Sự vận động của thị trường nhà đất và vai trò của Nhà nước 3.1 Sự vận động của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường. Nước ta đang trong thời kỳ quá độ đi lên xã hội chủ nghĩa để đạt điều đó xuất phát điểm thấp tư nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung quan liêu bao cấp, thì nền kinh tế thị trường là tất yếu khách quan. Nền kinh tế thị trường với cơ chế vận hành là cơ chế thị trường cũng như tất cả các cơ chế vận hành khác ngoài những cơ chế tị trường còn có những tác động tiêu cực làm ảnh hưởng tới nền kinh tế xã hội. Thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế cho nên sự vận động của thị trường nhà đất phải tuân theo kinh tế thị trường. Cơ chế thị trường tác động vào thị trường nhà đất theo hai hướng tích cực và tiêu cực * Những tác động tích cực cùng với thị trường hàng hoá thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động ổn định và hiệu quả. Trong sự vận dộng của thị trường nhà đất theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi cảu người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nề kinh tế dưới sự tác động của quy định cung cầu và hệ thống giá cả quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một vật trung tâm nào thị trường nhà đất tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế xã hội thấp ra chỗ khác để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động vốn và các khu vực cần thiết qua đó có thể thấy được sự khan hiếm dồi dào cuả hàng hoá nhà đất. Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học về công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng xuất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất trong cơ chế thị trường, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp điều này đòi hỏi các doanh nghiệp thường xuyên phải cải biến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí khối lượng và chất lượng nhà cung cấp cho dân cư các tổ chức xã hội cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc đào luyện những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất điều đó tạo ra những đội ngũ kinh doanh giỏi thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà đất phát triển. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động vốn của doanh nghiệp. * Những tác động tiêu cực Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ trước mắt không có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài do vậy việc sử dụng đất đai và truyền mục đích sử dụng đất đai xây dựng và phát triển cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát không theo mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển của nhà và đất. Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào, cho nền sản xuất. Kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận thấp dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “ Mạnh sống, yếu chết”, nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở thành khá giả, giàu có còn bộ phận khác thì ngược lại trở lên hoạt động kinh doanh đình đốn bị phá sản. Những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc phải sống lang thang. 3.2 Vai trò của Nhà nước Sự cần thiết và vai trò quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI đã khẳng định việc phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Để phát triển nền kinh tế xã hội thì việc vận hành cơ chế thị trường là tất yếu khách quan. Nhưng để có thể phát huy tốt những tác động tích cực và hạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường thì Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng và cần thiết trong giới hạn nhất định cơ chế thị trường có khả năng tự điều chỉnh nền sản xuất xã hội như tự động phân bổ điểu tiết các yếu tố đầu vào của các ngành kinh tế dưới sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, kích thích sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động , thúc đẩy chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trường trong và ngoài nước thúc nâng cao hiệu quả kinh tế đẩy tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó, cơ chế thị trường có những khuyết tật nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên có thể thường xuyên gây nên sự mất ổn định, phá vỡ các cân đối trong nền sản xuất xã hội, nhiều vấn đề kinh tế xã hội, môi trường nảy sinh như lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế, huỷ hoại môi trường sinh thái... Do vậy để khắc phục những hậu quả tiêu cực đó, cần phải có sự quản lý Nhà nước đối với nề kinh tế. Để phát triển nền kinh tế thì doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp quyết định đến tốc độ tăng trưởng và phát triẻen của nền kinh tế quốc dân, Doanh nghiệp là nơi trực tiếp tạo ra sản phẩm xã hội, phục vụ sản xuất và đời sống, đóng góp vào thu nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp và gíp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử đụng các nguồn lực, thực hiện quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất , phát triển thành phần kinh tế xã hội chủ nghĩa và các thành phần kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Do đó cần phải phát huy tính tự chủ và nâng cao hiệu qủa hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Trong đó, Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tế quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh odanh. Vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát, trọng tài... đối với các doanh nghiệp cơ sở ngày càng trở lên quan trọng. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đo của quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước. Trong nền kinh tế thị trường, nhiều vấn đề nảy sinh trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp mà chính bản thân doanh nghiệp không tự giải quyết được. Bởi vậy, việc quản lý của Nhà nước là rất cần thiết nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp để đảm bảo cho các doanh nghiệp phát triển theo định hướng của Nhà nước và nâng cao hiệu quả của kinh doanh. Để có thể xây dựng đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước quản lý vĩ mô bằng những công cụ gián tiếp để phát huy tính ưu việt và hạn chế những tiêu cực thị trường. Do kinh tế thị trường. Do cơ chế thị trường vận hành theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả là tín hiệu của quan hệ cung cầu trên thị trường, thị trường đóng vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử dụng các nguồn lực xã hội, các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự chủ có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình. Vai trò quản lý Nhà nước về kinh tế được thể hiện: Nhà nước nghiên cứu chién lược phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch kế hoạch định ra các mục tiêu các cân đối lớn về nguồn lực, các biện pháp thực hiện quy hoạch kế hoạch nhằm đạt mục tiiêu kinh tế xã hội của đất nước. Xây dựng một bộ máy Nhà nước quản lý kinh tế xã hội của dân do dân và vì dân, là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dưới sự kiểm soát và giám sát của dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của dân, nhằm hướng tới việc thực hiện chiến lược đã được hoạch định. Duy trì sự ổn định nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động cá nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trường sinh thái thông qua hệ thống các chính sách... Thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp Nhà nước mà tăng cường thực lực của Nhà nước tác động vaò nền kinh tế thị trường. Vậy vai trò điều tiết vĩ mô của Nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường Nhà đất Cũng như các loại thị trường khác trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế thị trường nhà đất ra đời và vận hành theo cơ chế thị trường. Bên cạnh những tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất còn có những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung- Thị trường nhà đất nói riêng theo các “ kênh ngầm”, manh mún gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “ cơn sốt” nhà đất giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất không ổn định. Trong xã hội có sự phân cực giàu nghèo. Vai trò điều tiết của Nhà nước như “ bàn tay vô hình” nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường, đảm bảo cho thị trường nhà đất phát triển lành mạnh theo những định hướng nhất định trong khuôn khổ pháp luât Ngoài ra để phát triển thị trường nhà đất thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiêù thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, động lực phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản rất cần có sự tham gia tích cực của Nhà nước. Do thị trường bất động sản nước ta nói chung hoạt động kinh doanh nói riêng có những đặc trưng riêng biệt. Thị trường cơ bản vẫn là một thị trường hàng hoá chính quy, chưa hoàn hảo và còn nhiều khuyếm khuyết. Thông qua các chính sách vĩ mô của Nhà nước; Chính sách thuế, chính sách đền bù, chính sách giúp đỡ, hỗ trợ các quy định về pháp luật. Tạo cho thị trường bất động sản là một thị trường chính thức, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nứơc hướng các chủ thể kinh doanh theo những mục tiêu chiến lược nhất định, tạo được một thị trường thống nhất. - Nói đến một thị trường nhà đất có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một khái niệm về một thị trường nhà đất công khai, tự giác đảm bảo các mói quan hệ vê nhà đất được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ con người chủ sử dụng nhà đất được hưởng quyền lợi chính tay của mình đối với các tài sản. đối với thị trường này, vai trò của Nhà nước là quan trọng đảm baỏ cho các mối quan hệ mua bán, thuê giao, xây dựng.. được diễn ra công khai, theo đúng trình tự nề nếp và quy định. Vai trò quản lý điều tiết của Nhà nước đối với thị trường nhà đất gồm những nội dung: -Tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường yếu tố pháp luật là yếu tố ban đầu của hoạt động thị trường bất động sản cần phải được điều chỉnh pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố pháp luật có tính quyết định sự hình thành và phát triển bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán chuyển nhượng cho thuê bất động sản đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó như: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mượn, quy định về thế chấp, về góp vốn... cùng với quy định của phương tiện công cụ thực hiện các giao dịch đó. -Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế xã hội để định hướng cho sự vận hành và phát triển th