Thực trạng các văn phòng môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Nguyễn Quang Thi và cs Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 72(10): 145 - 149 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên | 145 THỰC TRẠNG CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Nguyễn Quang Thi1, Phạm Xuân Thiều2*, Nguyễn Khắc Thái Sơn1 Nguyễn Đình Bồng3, Lương Văn Hinh2 1Trường Đại học Nông lâm – ĐH Thái Nguyên, 2Đại học Thái Nguyên, 3Hội Khoa học Đất Việt Nam TÓM TẮT Nghiên cứu được tiến hành với các văn phòng môi giới, tư vấn bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên để đưa ra hướng phát triển cho các văn phòng trong thời gian tới. Kết quả nghiên cứu cho thấy: thị trường môi giới bất động sản Thái Nguyên là thị trường nhiều tiềm năng, nhưng mới chỉ có một nửa số văn phòng có giấy phép kinh doanh, trong thời gian tới có thể phát triển tốt dịch vụ này với sản phẩm thuê và cho thuê bất động sản. Chính quyền địa phương cần quản lý tốt hơn nữa các văn phòng này, nên có quy định cụ thể về điều kiện thành lập văn phòng môi giới, tư vấn nhà đất. Trong đó, các nhân viên phải được đào tạo và được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định của nhà nước. Từ khóa: Môi giới, bất động sản, thuê và cho thuê bất động sản ĐẶT VẤN ĐỀ Trong quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã chủ trương hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật đã làm cho thị trường biến động lớn với những những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội và đời sống của nhân dân. Nghị quyết đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đã đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản... Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”. Luật Kinh doanh bất động sản (2006) đã được Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã quy định: “Kinh doanh dịch vụ  Tel:0915215555 bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Khoản 3, Điều 4). Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới bất động sản là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp tương đối lâu đời, tuy nhiên thị trường bất động sản nơi đây được hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới. Để có một thị trường giao dịch bất động sản phát triển theo đúng quy luật của thị trường thì phải đánh giá hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố nói riêng và cả nước nói chung để nhằm tìm hiểu thực trạng để đưa ra các giải nhằm tăng cường quản lý hoạt động môi giới bất động sản, hỗ trợ cho việc phát triển thị trường bất động sản địa phương. Nguyễn Quang Thi và cs Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 72(10): 145 - 149 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên | 146 THỰC TRẠNG CÁC VĂN PHÕNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN Số lượng Văn phòng môi giới BĐS Hiện nay, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên có 21 văn phòng tư vấn, môi giới nhà đất tập trung ở các phường Hoàng Văn Thụ, Tân Lập, Đồng Quang, Gia Sàng, Trương Vương, Quang Trung, Trung Thành, Phan Đình Phùng, Tân Thịnh, Phú Xá và xã Quyết Thắng. Phạm vi hoạt động của các văn phòng chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực như: môi giới mua, bán, thuê, cho thuê BĐS, tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất, nhận ký gửi BĐS. Mỗi văn phòng có khoảng từ 2 - 5 người, hầu hết những người này đã có trình độ trung cấp trở lên. Trong 21 văn phòng tư vấn, môi giới nhà đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên chỉ có 11 văn phòng có giấy phép ĐKKD, có nộp thuế cho Nhà nước nhưng các nhân viên môi giới hoạt động đều chưa có chứng chỉ môi giới bất động sản, 10 văn phòng còn lại hoạt động tự do. Dưới dây là các văn phòng có đăng ký giấy phép kinh doanh (bảng 1). Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các văn phòng Môi giới BĐS Từ năm 2000 đến nay các văn phòng đã dần dần mọc lên một cách rải rác trên địa bàn thành phố và thường trương biển “văn phòng tư vấn nhà đất”, “môi giới nhà đất”, “môi giới bất động sản” hay “dịch vụ nhà đất”Các văn phòng này đăng và dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, tư vấn thực hiện các thủ tục nhà đất. Nếu giao dịch thành công thì họ được nhận tiền hoa hồng. Chỉ cần diện tích khoảng 15-20 m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, danh sách các khu nhà, đất và một chiếc điện thọại bàn là họ có thể hành nghề. Những người này thường có mối quan hệ rộng, có chút ít hiểu biết về chính sách nhà đất, nắm bắt thông tin nhanh nhạy, giao tiếp tốt nên vẫn thu hút được số lượng khách hàng khá lớn đến giao dịch. Hơn nữa, tâm lý của khách hàng thường thích đến văn phòng hơn là các công ty hay cá nhân để thực hiện giao dịch. Chính vì thế mà số lượng khách hàng đến đăng ký giao dịch và tỷ lệ giao dịch thành công của văn phòng cao hơn công ty và cá nhân. Hầu hết nguồn nhân lực ở các văn phòng này chưa có chứng chỉ môi giới BĐS, và thực tế là nó sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt động, tính chất lành mạnh, minh bạch của thị trường BĐS trên địa bàn TP Thái Nguyên. Việc tính lệ phí dịch vụ nhà đất của các văn phòng chủ yếu dựa trên thỏa thuận giữa khách giao dịch và văn phòng môi giới, cụ thể lệ phí dịch vụ được thể hiện trong bảng 3. Số lượng khách hàng đến đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của văn phòng, được thể hiện qua bảng 4. Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng văn phòng có khoảng 12 -16 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 15 - 20 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 20 - 25 khách hàng cần đến việc tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 7 - 10; 7 - 11 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 14 - 19 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Do đó tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của văn phòng đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65%; thuê, cho thuê BĐS là 50 - 55% và 70 - 75% đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. - Giai đoạn 2003 - 2006: trung bình mỗi tháng văn phòng có khoảng 22 - 27 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và cũng 22 - 27 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS; 25 - 30 khách hàng đến văn phòng cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 13 - 17 lần; 10 - 14 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 15 - 20 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của văn phòng đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65% ; thuê, cho thuê BĐS là 45 - 55% Nguyễn Quang Thi và cs Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 72(10): 145 - 149 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên | 147 và 60 - 65% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Bảng 1. Danh sách các văn phòng môi giới BĐS (có đăng ký giấy phép kinh doanh) STT Tên văn phòng Địa chị Người đại diện hợp pháp 1 Dịch Vụ Môi Giới, tư vấn, Thiết kế nhà đất Số nhà 140, tổ 14, Trưng Vương Nguyễn Văn Dũng 2 Dịch vụ tư vấn nhà đất Tổ1, Xã Quyết Thắng Đỗ Tiến việt 3 Dịch vụ tư vấn nhà đất Tổ 10, phường Hoàng Văn Thụ Vũ Duy Bộ 4 Dịch vụ cầm đồ, tư vấn nhà đất Tổ 10, phường Quang Trung Nguyễn Thị Thanh Hương 5 Dịch vụ cầm đồ, tư vấn nhà đất Tổ 28, phường Trung Thành Nguyễn Thị Bộ 6 Dịch vụ cầm đồ, tư vấn nhà đất Tổ 11, phường Trưng Vương Phạm Văn Ngôn 7 DV cầm đồ, tư vấn nhà đất, thuê xe SN488, CMT8, phường Phan Đình Phùng Nguyễn Thị Thu Hương 8 DV môi giới mua bán nhà đất Đường Lương Ngọc Quyến - Phường Đồng Quang Vũ Quốc Hưng 9 Dv cho vay cầm đồ, tư vấn nhà đất Tổ 17, phường Tân Thịnh Lê Văn Huy 10 DV tư vấn nhà đất Tổ 23, phường Gia Sàng Nguyễn Văn Đồng 11 DV cho vay cầm đồ, tư vấn nhà đất Tổ 11, Phường Phú Xá Vũ Thị Thu Huyền (Nguồn: UBND thành phố Thái Nguyên) Bảng 2. Danh sách các văn phòng môi giới BĐS (không đăng ký giấy phép kinh doanh) STT Tên Văn phòng Địa chỉ Điện thoại Người đại diện hợp pháp 1 Văn phòng tư vấn, môi giới nhà đất 494 Đường CMT8 - TPTN 0912.946.347 Nguyễn Văn Toàn 2 Văn phòng môi giới nhà, đất 642/1 Đường Bắc Kạn, Phường Hoàng Văn Thụ 0280.3855849 Nguyễn Ngọc Ánh 3 Môi giới nhà, đất 652 Phường Hoàng Văn Thụ, TPTN 0280.3855558 Dương Văn Tiến 4 VP Tư vấn, môi giới nhà đất (cơ sở1) 274 Tổ 11, Phường Tân Lập, TPTN 0280.3847366 Lê Minh Tiến 5 VP Tư vấn, môi giới nhà đất (cơ sở 2) Đường Bắc Kạn, TPTN (đối diện cây xăng cầu Gia Bẩy) 0280.3847366 Lê Minh Tiến 6 Văn phòng môi giới bất động sản Tổ 13, Phường Đồng Quang (cạnh trụ sở Ngân hàng NN&PTNT) 0944.459.666 Trần Thị Luân 7 Văn phòng 293 môi giới nhà, đất (cơ sở 1) Tổ 23, Phường Gia Sàng, TPTN 0280.3240.009 0914.953.989 Đinh Văn Hiếu 8 Văn phòng 293 môi giới nhà, đất (cơ sở 2) Đường CMT8 - TPTN 0280.3240.009 0914.953.989 Đinh Văn Hiếu 9 Văn phòng môi giới bất động sản Tổ 18, Phường Gia Sàng, TPTN 0987.459.888 0905.999.888 Phạm Văn Quanh Nguyễn Quang Thi và cs Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 72(10): 145 - 149 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên | 148 10 Dịch vụ tư vấn, mua bán nhà đất 203, Đường CMT8 – TPTN 0973.999.880 Hoàng Hà (Nguồn: Số liệu điều tra) Bảng 3. Bảng giá tính lệ phí dịch vụ nhà đất của các văn phòng Đơn vị tính: triệu đồng 1. SỐ TIỀN THU DỊCH VỤ MUA BÁN NHÀ ĐẤT STT Số tiền Thu % tổng giá trị tài sản 1 10 – 200 10% 2 200 – 300 5% 3 300 – 500 3% 4 500 – 700 2% 5 700 trở lên 1% 2. SỐ TIỀN THU LỆ PHÍ XĂNG - ĐIỆN THOẠI (KHÔNG HOÀN LẠI) 1 Người gửi bán, mua BĐS 0,050 2 Người thuê, cho thuê BĐS (Nguồn: Số liệu điều tra) Bảng 4. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng Đơn vị tính: BĐS Giai đoạn Mua, bán BĐS Thuê, cho thuê BĐS Tư vấn thủ tục nhà đất Số lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Số lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ lệ (%) Giai đoạn Số lượng đăng ký Tỷ lệ (%) Trước 2003 12 - 16 7 - 10 60 - 65 15 - 20 7 - 11 50 - 55 20 - 25 14 - 19 70 - 75 Từ 2003 - 2006 22 - 27 13 - 17 60 - 65 22 - 27 10 - 14 45 - 55 25 -30 15 - 20 60 - 65 Từ khi Luật Kinh Doanh BĐS có hiệu lực 11 - 15 5 - 8 50 - 55 10 - 15 4 - 9 45 - 60 11 - 15 7 - 11 65 - 75 (Nguồn: Số liệu điều tra) - Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực: trung bình mỗi tháng văn phòng có khoảng 11 - 15 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 10 - 15 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 11 - 15 khách hàng đến văn phòng cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 5 - 8 lần; 4 - 9 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 7 - 11 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50 - 55%; thuê, cho thuê BĐS là 45 - 60% và 65 - 75% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Nguyễn Quang Thi và cs Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 72(10): 145 - 149 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên | 149 KẾT LUẬN Từ kết quả nghiên cứu về thực trạng các văn phòng môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên rút ra một số kết luận sau: - Trong tổng số 21 văn phòng môi giới BĐS đang hoạt động mới chỉ có 11 văn phòng được cấp giấy phép kinh doanh, 10 văn phòng còn lại hoạt động tự do chưa có sự quản lý. - Hầu hết nhân viên ở các văn phòng này chưa có chứng chỉ môi giới BĐS. - Dịch vụ môi giới, tư vấn nhà đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên là một thị trường còn rất nhiều tiềm năng mà các văn phòng có thể khai thác, đặc biệt là đối với các sản phẩm thuê và cho thuê BĐS. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Ngô Xuân Hồng - Bất động sản nhà đất Hà Nội - Hội thảo một số vấn đề về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Hà Nội tháng 11-2001; [1]. Nguyễn Minh Ngọc- ĐHKTQD – Kỷ yếu Hội thảo khoa học TTBĐS thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp – Hà Nội 24-3-2006; [2]. Phạm Thị Cúc: Tìm hiểu vai trò của một số trung tâm môi giới giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Tây Hồ và Quận Cầu Giấy Thành Phố Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ - Truờng ĐHNN I Hà Nội 2007; [3]. Lê Xuân Bá – ”Một số suy nghĩ về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” - Hội thảo Khoa học phát triển và quản lý TTBĐS - Hà Nội 9/2003; [4]. Trần Thế Ngọc Sở Địa chính TP HCM Quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh- 2001; [5]. Trần Kim Chung – Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam – cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp – CIEM 2005; [6]. Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng – Quản lý đất đai và Thị trường bất động sản – Nxb Bản Đồ 2007; SUMMARY CURRENT SITUATION OF REAL ESTATE AGENT OFFICES IN THAI NGUYEN CITY Nguyen Quang Thi 1 , Pham Xuan Thieu 2 , Nguyen Khac Thai Son 1 Nguyen Dinh Bong 3 , Luong Van Hinh 2 1College of Agriculture and Forestry- TNU, 2Thai Nguyen University, 3Vietnam Soil Science Society This study was carried out at several real estate agent offices in Thai Nguyen city to initiate the development orientation for real estate agencies for the near future. The results showed that: in Thai Nguyen, Property market is a high potential market, but only half of real estate agent offices have work permits, in the future, we should develop real estate for rent and also develop the employment market. Local government needs to control real estate agent offices, it should set up a plan about real estate agency offices establishing. In which, people who work in those offices must be trained and cerfitied for real estate activity in compliance with nation’s law . Keywords:Brokers, real estate, renting and leasing real estate Nguyễn Quang Thi và cs Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 72(10): 145 - 149 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên | 150